Todas las claves de la hipoteca multidivisa

Todas las claves de la hipoteca multidivisa

El tribunal supremo hace unos d√≠as ha establecido las hipotecas multidivisas son nulas de manera parcial por su falta de transparencia, de modo que las personas que durante los √ļltimos a√Īos han estado pagando, por ejemplo, en yenes o en francos suizos, podr√°n reclamar la devoluci√≥n de parte de esos pagos si demuestran que hubo falta de transparencia.

El propio Tribunal Supremo, al hablar de estas hipotecas multidivisas, la define como un producto complejo. Pero entremos a conocer sus aspectos m√°s importantes.

¬ŅQu√© es una hipoteca multidivisa?

Una hipoteca multidivisa realmente es una hipoteca normal en todo su clausulado y en toda su extensión, pero con dos singularidades.

La primera es que el préstamo se realiza en una moneda extranjera, normalmente yenes o francos suizos, y la segunda es que está referenciada, pero en vez de estar referenciada al euríbor, como la gran mayoría de hipotecas, está referenciada otro índice que es el Libor, que es un índice en Londres, se trata por tanto de un índice británico.

La persona que pide esta hipoteca recibe su préstamo en euros, pero tiene que devolverlo en yenes, si ha sido asociado a esta moneda

En principio se concede, por ejemplo, para adquirir una vivienda, en euros, posteriormente se produce el cambio a una divisa, que suele ser de yenes o francos suizos, y entonces la persona que está percibiendo normalmente su retribución salarial en euros tiene que devolver el préstamo concedido en la moneda extranjera, por lo que al final queda influido por la cotización, fluctuación en el cambio, de esa divisa la que está referenciada.

¬ŅQu√© monedas son las que se suelen elegir cuando se pide este tipo de hipotecas?

Ha habido algunas raras en d√≥lares canadienses, pero el 99% que se han concedido en Espa√Īa han sido referenciadas en yenes o francos suizos.

¬ŅPor qu√© una persona que va a pedir una hipoteca para su casa, en vez de pedir una hipoteca normal, pide una hipoteca multidivisa?

La época en que se comercializaron de forma masiva era otra, desde inicios hasta el 2008 hasta el Credit Crunch.

Lo que pasaba entonces es que en plena locura y disparate inmobiliario la gente pensaba que iba a poder acceder quizás a mejores viviendas referenciando su crédito al libor en vez de al euríbor, pues se encontraba más más bajo y además se pensaba que podía obtener ciertos beneficios por la fluctuación futura esperada.

Estas no eran hipotecas que se les había ocurrido a los clientes preguntar por ellos en el banco.

Lo que se les contaba a los clientes básicamente era que había un potencial y una previsión de que todo fuera favorable a los clientes y que al final en vez de deber, por poner un ejemplo, cuatrocientos mil euros de capital inicial, si la evolución de la moneda era favorable, al final iban a deber mucho menos y además la cuota iba a ser menor.

Curiosamente, a veces en hipotecas a los que un cliente normal, con un salario y una renta moderados, no le alcanzaba para un producto tradicional, si que consideraba el control de riesgos que era susceptible de obtener una hipoteca multidivisa.

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¬ŅEn qu√© momento surge el problema?

Esto estalla, como muchos de los problemas financieros y bancarios, en el a√Īo 2008 con el Credit Crunch, en el caso de los yenes y de los francos suizos. En el caso de los yenes adem√°s se une las medidas del primer ministro japon√©s, que fortaleci√≥ mucho al yen respecto al euro.

Resultó que el euro se debilitó y entonces la gente que tenía trescientos o cuatrocientos mil euros de hipoteca de pronto se vio con que debía seiscientos o setecientos mil euros. Se han dado casos en la que se había aumentado el préstamo más de quinientos mil euros.

¬ŅEn qu√© momento se percata el cliente de lo que le est√° ocurriendo?

El cliente con las liquidaciones que le van llegando va viendo la evolución, sin embargo, desconoce que diariamente iba variando la deuda o el capital que tiene con el banco, pues este variaba con la fluctuación de la cotización de la moneda.

Muchos de los que firmaron solo pensaban que pod√≠a variar la cuota, pero en ning√ļn caso el principal, pensaba que el principal se manten√≠a estable.

Normalmente se dan cuenta cuando empiezan a ver los extractos que le llegan a casa, y empezaron a sentirse atrapados.

Sin embargo, ahora la sentencia el Tribunal Supremo ha dicho que había falta de claridad, falta de transparencia, pero lo han hecho porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó previamente que este tipo de hipotecas eran abusivas.

¬ŅPor qu√© son abusivas?

La evoluci√≥n judicial ha sido de reclamar sobre la base de error en el objeto, o vicio en el consentimiento, a cl√°usulas abusivas, que tiene cierto parecido con las ‘cl√°usulas suelo’.

Esto no es un concepto que resulte sencillo de entender ni de explicar, pero intentémoslo.

Consideramos que los bancos no deben ser proactivos y no deben comercializar entre una multitud de clientes que son consumidores, que tienen un conocimiento medio del consumidor, un producto tan arriesgado como éste para adquirir, sobre todo, su primera vivienda.

Es la inversión más importante que puede hacer un consumidor a lo largo de su vida. En el caso de las hipotecas multidivisas, se puede entender que los bancos han recomendado a los consumidores que fueran al casino, a probar suerte casi, y lo han recomendado proactivamente.

Los bancos no han explicado al cliente que estaba entrando con su hipoteca en un casino, porque es un producto de mucho riesgo, de much√≠simo riesgo, porque realmente est√°s apostando con todo el dinero de tu hipoteca a que suba o baja una moneda, sin tener ning√ļn conocimiento sobre divisas, sin interpretar lo que ocurre en la pol√≠tica monetaria de Jap√≥n o de Suiza.

Lo lógico hubiera sido llevarlo a cabo, en todo caso, a través de un proceso de transparencia total.

En realidad, se explicaban solamente las bondades, eso está reconocido en muchísimas sentencias, entre otras en la del Tribunal Supremo.

La comercialización ha sido muy defectuosa. es que se ha comercializado, en muchos casos por personas, los comerciales bancarios, que no conocían el producto, y, por tanto, no sabían explicarlo a los clientes.

En un principio se reclamaba por error en el objeto, por vicio del consentimiento, porque decíamos que el cliente no entendía realmente lo que estaba adquiriendo, concretamente el tipo de hipoteca. Esto es muy paralelo a lo que ha pasado con las preferentes o con la deuda subordinada, es decir, error en el objeto.

Un ejemplo muy gráfico. Un cliente entra en un concesionario de coche de una marca, adquiere un coche de esa marca y a los 150 kilómetros se estropea el motor, abre el capó y resulta que el motor es de otro coche, eso es error en el objeto, porque por fuera parecía un coche muy bueno, muy lujoso, pero luego el motor era de otro coche.

Entonces la primera base sobre la que se reclamaba era sobre error en el objeto. Sin embargo, lo que ha ocurrido es que a ra√≠z de una sentencia del TJUE, que ha terminado acomodando o adoptando el Tribunal Supremo, considera apropiado reclamar por la abusividad de la cl√°usula, es decir, esta cl√°usula en s√≠ misma es abusiva, y el que tiene que demostrar que lo hizo de la forma correcta, informando bien al cliente es el banco y no el cliente, lo mismo que en el caso de las ‘cl√°usulas suelo’.

No solo hay 70 mil espa√Īoles afectados, sino que tambi√©n hay colectivos.

La Polic√≠a Nacional o la Guardia Civil, lamentablemente tienen a un colectivo muy importante afectado, al que se dirigieron las entidades para comercializar las hipotecas multidivisas. Tambi√©n los pilotos y los controladores a√©reos tienen una cantidad ingente de afectados por este producto, e incluso los bomberos tambi√©n tienen un n√ļmero importante de afectados.

Dado que esa devoluci√≥n se solicita a t√≠tulo individual ¬ŅQu√© puede hacer un cliente con una hipoteca multidivisa?

Muchas veces en productos bancarios se plantean reclamaciones colectivas, sin embargo, en este caso es absolutamente inviable plantear una reclamación colectiva, y se debería examinar caso por caso.

Se trata de una reclamación civil individual y se hace por abusividad de la cláusula y, subsidiariamente, por error en el objeto, es decir, también se sigue utilizando esta fórmula, pero de forma subsidiaria.

¬ŅQue tienen que demostrar los clientes para para que prospere la demanda?

Los clientes tienen que demostrar que el banco incorporó estas cláusulas y que les comercializó el producto de una forma poco transparente, sin explicarles realmente a que se atenían.

Posteriormente el juez tiene que examinar una serie de cosas, entre otras, la formación y estudios del de la persona afectada, su profesión, su historial financiero, si es una persona con aversión al riesgo, o tiene productos de riesgo, todas esas cosas van a pesar.

Lo que est√° claro es que no todo el mundo va a ganar, pero con esta √ļltima sentencia muchos van a poder ganar, muchos que antes no pod√≠an, si van a poder obtener la devoluci√≥n que les corresponde.

Si se ganaran todas las demandas ¬Ņde qu√© cantidad podr√≠amos estar hablando?

El Popular, ahora Santander, tiene una exposición de más de 200 millones de euros, solamente en este producto.

Estamos diciendo que el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad parcial de estas hipotecas, es decir, no se devuelve todo el préstamo

¬ŅComo se devolver√≠a esa cantidad a los clientes afectados?

El préstamo sigue siendo vigente porque una hipoteca tiene 30, 40, o 50 cláusulas distintas. Realmente es nulidad parcial porque es nulidad solamente de esa cláusula, de la cláusula donde la inserta la cuestión de la multidivisa y el tipo de interés al que va referenciado, libor en lugar del euríbor. Por ello es nulidad parcial del crédito, porque solo afecta a dicha cláusula.

Por ello, lo que se debe hacer es recalcular lo que se debe, es decir se calcula cuánto se debería si el préstamo hubiese estado ligado el euríbor y hubiese sido una hipoteca normal en euros. Posteriormente se hará un recálculo de las cuotas que se han pagado, para ver el importe pagado de más, de forma que será este el importe a devolver, además del ajuste del importe pendiente del préstamo.

En este momento se hace fundamental la figura de un perito financiero para obtener dicho c√°lculo, por cuanto que solo un experto en este tipo de informes periciales puede garantizarle el informe m√°s favorable para sus intereses.

¬ŅPor qu√© ha ocurrido todo esto?

Un banco funciona prestando dinero a la gente, recibe dinero de un ahorrador, tiene una cuenta de pasivo, y de eso esos mil euros que recibe de un ahorrador los puede prestar diez veces. Estos mil euros determinan el 10 por ciento de solvencia que debe tener un banco.

Cuando se presta diez veces los mil euros, si no le devuelven el dinero, esas cuentas de activo que tiene el banco empiezan a pudrir el balance y esa ratio de uno-diez, por tanto, esto ha pasado porque prestaron a muchos promotores y a mucha gente que no pudieron devolver las hipotecas.

Cuando se empiezan a pudrir los balances, los bancos se lanzan a captar dinero para reforzar su capital, porque si no iban a acabar como han acabado muchos de ellos quebrando, como el caso de Bankia o muchos otros casos de sobre todo de cajas de ahorros.

Entonces se ha comercializado a diestro y siniestro todo tipo de productos tóxicos, quizá con no con tan mala intención, pero si a la desesperada y sin informar claramente los clientes sobre la mala situación en la que estaba el banco.

Eso ha sido lo que ha generado un abanico de productos muy sofisticados, todos con unos nombres rarísimo y completísimos, que los consumidores han acabado pagando.

Si reclama y pierde el cliente ¬ŅQu√© puede pasar?

Pueden quedarse como est√°n, pero con el a√Īadido de que tengan que pagar las costas judiciales al banco. Las costas normalmente son una cantidad importante puesto que las hipotecas son de una cantidad importante, pero merece la pena arriesgarse con prudencia siempre y bien asesorado.

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