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El informe pericial y la hipoteca multidivisa

En que consiste la hipoteca multidivisa

La conocida como ‚Äúhipoteca multidivisa‚ÄĚ es un producto financiero ofrecido por las entidades bancarias principalmente para la financiaci√≥n de la adquisici√≥n de viviendas, cuya caracter√≠stica com√ļn es que la moneda en que se realiza el pr√©stamo, y se exige la devoluci√≥n de cuotas de amortizaci√≥n e intereses, es distinta del euro.

Este empleo en el pr√©stamo hipotecario de una o varias monedas diferentes al euro y el que estas divisas est√©n referenciadas a su L√≠bor asociado (‚ÄúLondon InterBank Offered Rate‚ÄĚ, es decir, tipo interbancario de oferta de Londres), y no al Eur√≠bor, es la caracter√≠stica esencial del pr√©stamo, que suele explicitarse en una ‚Äúcl√°usula multidivisa‚ÄĚ. Adem√°s, esta ‚Äúcl√°usula multidivisa‚ÄĚ puede tambi√©n contemplar la opci√≥n de redenominar la deuda pendiente del pr√©stamo a cualquier otra divisa que se hubiese estipulado en el contrato, con su correspondiente L√≠bor.

Perito hipoteca multidivisa

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Funcionamiento de la hipoteca multidivisa

El funcionamiento de una hipoteca multidivisa es el siguiente:

  • Le entidad financiera presta a su cliente una cantidad de dinero, en una moneda diferente al euro, habitualmente en yenes japoneses, francos suizos, d√≥lares americanos o libras esterlinas, siendo estas las divisas m√°s frecuentemente utilizadas por los bancos para este tipo de pr√©stamo. De este modo, el prestatario paga su pr√©stamo en otra divisa distinta al euro, es decir, el pago de las cuotas se realiza en yenes, francos, d√≥lares o libras.
  • Para el c√°lculo de los intereses se utiliza como √≠ndice el L√≠bor, siendo este un √≠ndice de referencia diferente al Eur√≠bor, pues el Eur√≠bor es el √≠ndice al que habitualmente se referencian los pr√©stamos hipotecarios concedidos por las entidades bancarias en Europa, mientras que el Libor se utiliza para las monedas extranjeras referidas anteriormente.

El funcionamiento sobre el que se sustenta este tipo de hipotecas es el del propio mecanismo de las multidivisas, es decir, estas hipotecas se encuentran sometidas al mercado de divisas y su variabilidad. Es por ello por lo que la fluctuación de la divisa, junto con otros factores asociados como el coste que implica el cambio de esta divisa y los tipos de interés a los que van referenciados estos préstamos, implican para el consumidor la adquisición de una deuda sometida a una variabilidad tal que ha determinado que este producto se considere como un producto de alto riesgo para el consumidor carente de altos conocimientos financieros.

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Riesgos de la hipoteca multidivisa

De su funcionamiento se desprende el riesgo adicional que emana de este tipo de producto financiero, pues al ser un préstamo concedido en divisas, con un interés referenciado al Líbor de la divisa en cuestión, las cuotas a pagar y la deuda pendiente estarán condicionadas también por la fluctuación de la divisa asociada.

Por tanto, debe quedar claro que uno de los riesgos de esta hipoteca es que para pagar cada cuota en la divisa a la que est√° indexada el pr√©stamo, previamente el cliente tiene que comprar dicha divisa, por lo que si dicha divisa se aprecia, ello supone que resulta necesario mayor cantidad de euros para comprar la misma cantidad de la divisa, si bien quiero destacar que el verdadero riesgo que puede darse en una hipoteca multidivisa es que dado que el capital pendiente de amortizar est√° igualmente indexado a la divisa de referencia, pudiera ocurrir que al cabo de los a√Īos se deba un mayor importe en euros que el que inicialmente fue solicitado.

Y todo ello se le escapa a un consumidor medio puesto que para controlar en cada momento el valor de la deuda exige por parte del prestatario seguir la evoluci√≥n, no solo de la divisa, sino tambi√©n del Libor, que resulta ser un tipo de inter√©s desconocido para el p√ļblico en general.

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Aspectos generales de la hipoteca multidivisa

Como vemos, la hipoteca multidivisa es un producto de naturaleza muy compleja al tratarse de un producto indexado. Me explico, cuando te entregan una cantidad determinada de euros como principal de un préstamo, se vincula (indexa) a la evolución de una divisa, de tal manera que desde el instante que se firma la hipoteca multidivisa quedas expuesto al devenir de esa divisa.

Así el Tribunal Supremo califica la hipoteca pactada en divisa extranjera como un instrumento financiero cuyos riesgos exceden los propios de un préstamo hipotecario a interés variable en euros, que es el que habitualmente se concede a los clientes consumidores en la práctica bancaria.

En los a√Īos en que las entidades bancarias comercializan las hipotecas multidivisa, hab√≠a quienes pensaban que en este tipo de pr√©stamo hipotecario le daban un dinero al prestatario (consumidor) y se traduc√≠a a divisas, pero solo a efectos del pago de las cuotas. Hab√≠a otros que s√≠ que sab√≠an que la evoluci√≥n de la divisa tambi√©n podr√≠a afectar al importe del principal. Pero en ambos casos lo que desconoc√≠an eran las previsiones que hab√≠a de revalorizaci√≥n radical de esas divisas.

Nadie informado en su sano juicio habría suscrito una hipoteca multidivisa en 2006, en 2007 o en 2008 si hubiese conocido las previsiones que los bancos ya sabían.

Y ahí está la gran perversión, en el desconocimiento que existe sobre el comportamiento futuro del mercado, el cual sí que era evidente para las entidades financieras.

Cuando las entidades financieras comercializaban este producto, lo hacían haciendo ver al cliente que realmente iban a obtener un ahorro en sus cuotas, pero realmente se les ofrecía un producto que no era capaz de suscribirlo ni los expertos financieros más especuladores.

Aquí lo que ha fallado no es ya la ley del mercado de valores, ni la ley de condiciones generales de la contratación, ni la ley de consumidores y usuarios. Aquí ha fallado la buena fe.

Los bancos han incurrido en dolo. Un dolo que se llama omisivo, es decir, disponer de una información que tenían que haber compartido con aquellos que se encontraban en una posición de desequilibrio, en una posición de debilidad.

En estos casos la ley exige que quien esté en una posición de mayor conocimiento, cuando contrata con quien no dispone de información, como era el caso, debe reequilibrar las posiciones compartiendo dicha información.

Hay entidades que pasaron de tener en 2006, 300 millones en hipotecas en yenes a tener 3.800 millones en apenas 24 meses.

Suscribir este volumen de productos en un momento en el que los mercados anticipan una revalorización radical de los yenes es una irresponsabilidad, además de una mala práctica.

Hacer ver que esto ha sido un problema residual, hacer ver que solo se vendió a unos pocos, y que esos pocos sí que sabían lo que contrataban, hacernos creer que eran personas con un perfil cualificado, es lo que están intentando vender.

Además, las entidades financieras dicen que las hipotecas multidivisas es un problema distinto a las preferentes. Pues bien, eso no es verdad, se han vendido a miles de ciudadanos sin estudios o con estudios superiores, pero que nada tenían que ver con el sector financiero.

A quienes han contratado una hipoteca multidivisa les han puesto en una situación de prácticamente riesgo social. Ello ha provocado divorcios y enfermedades, incluso algunas de carácter psiquiátrico.

Hay ni√Īos que han perdido fases enteras de su educaci√≥n porque sus padres no se han podido permitir unas clases extraescolares.

El da√Īo social se ha producido, y, por tanto, este da√Īo social existe. Y ante un da√Īo social generalizado lo que procede es una medida gubernamental, gen√©rica, para que se solvente esta situaci√≥n.

Como dije, hay entidades que pasaron de tener 300 millones de euros en hipotecas multidivisa a 3800 millones de euros en apenas 24 meses, eso es una evidencia de que hay un problema social generalizado, y eso merece una solución ejecutiva, no de un goteo de sufrimiento en tribunales por parte de los ciudadanos.

El gobierno tendría que ponerle una solución a todos estos afectados de hipotecas multidivisas, y una solución rápida, porque beneficiaría a la ciudadanía y beneficiaría también a la organización de la justicia que no se vería colapsada por la avalancha de reclamaciones por hipoteca multidivisa como ha pasado con las cláusulas suelo, con las preferentes, etcétera.

Como son tan básicos los derechos que están siendo afectados por estos productos, eso nos da una llave para poder llegar muy lejos, para poder pasar a la Audiencia Provincial, al Tribunal Supremo, al Tribunal Constitucional o el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La esencialidad de los bienes jurídicos que están siendo afectados es lo que va a permitir que realmente el camino se pueda andar hasta el final y eso da esperanza de que en alguna de las instancias se acabará dando la razón de manera generalizada a los perjudicados.

Los bancos tienen miedo de que los perjudicados se expresen, tienen un miedo atroz de que se unan, tienen un miedo atroz de que hablen, por eso sus políticas de comunicación están absolutamente basadas en intentar disuadir, disuadir de que les demanden, porque saben que si se unen los afectados pueden llegar lejos en sus pretensiones, por ello las entidades financieras utilizan la política de divide y vencerás.

Cu√°les son los argumentos que usan los bancos para defender la hipoteca multidivisa.

Algo a lo que recurren las entidades es a que ‚Äúsi t√ļ has viajado debes saber que las divisas tienen un tipo de cambio que fluct√ļa‚ÄĚ.

Pero el problema es que aqu√≠ no estamos hablando de lo que t√ļ puedes perder por cambiar unas monedas, o algunos billetes, en un viaje de turismo. Aqu√≠ de lo que se habla es de que la principal deuda que tiene una familia es la derivada de la adquisici√≥n de su vivienda, que puede suponer f√°cilmente 5, 6 o 10 a√Īos de los ingresos de la familia. Por tanto, el hecho que se aumente un 20% dicha deuda supone un perjuicio muy grave para la familia.

Para saber manejar esta posición de riesgo ya no vale con conocer, sin más, que el tipo de cambio puede está sometido a una fluctuación de un día para otro, o que dicho préstamo hipotecario en lugar de estar vinculado al euribor tiene como referencia el Libor (igualmente variable), sino que desenvolverse en esta situación implica conocer cuáles son los factores que influyen en los tipos de cambio y tener claro si a ti te puede favorecer o no el endeudarte en divisas. Por lo general no te va a favorecer, salvo que tengas suerte.

Las hipotecas multidivisas son productos que no pueden ser manejados por una persona sin formación financiera, de hecho, incluso existen países desarrollados importantes que prohíben expresamente por ley que las hipotecas en divisas, y no solamente las multidivisas, sean contratadas por particulares para adquirir la primera vivienda.

Y ello tiene bastante sentido porque la complejidad del producto como ya hemos advertido. Cualquiera puede asumir riesgos, pero lo que no tiene sentido es que la gente tome estos riesgos cuando está accediendo a algo que es de primera necesidad como es la vivienda. No es un producto en absoluto adecuado para las personas físicas.

La formaci√≥n financiera que se requiere para gestionar hipotecas en divisas es una formaci√≥n importante, incluso a nivel de m√°ster en finanzas, porque realmente en los mercados financieros, los cuales son mercados muy complejos, de hecho, los que manejan las posiciones en divisas son especialistas exclusivamente en este tipo de operaciones, es decir, su √ļnico trabajo es tomar posiciones en una √ļnica divisa, se les paga muy bien porque tienen unos conocimientos que tienen muy poca gente, y s√≥lo disponen de este tipo de personal los bancos, las sociedades de valores y algunos inversores financieros.

Los mortales comunes, aunque tengan un título de economía, generalmente no va a tener la capacidad de gestionar bien una posición en divisas.

Si para los bancos sus objetivos eran pensar que, en el a√Īo 2007, cuando ya empieza la crisis, los beneficios tienen que seguir aumentando en torno al 20 por ciento, era normal que no solamente sacaran el producto de este tipo de cr√©ditos tan complejos, es que sacaron m√°s productos tambi√©n fallidos como los swaps. Y todo ello para lograr aumentar sus m√°rgenes.

En el caso de Bankinter no solo sacó las hipotecas multidivisas, es que colocó preferentes de los bancos irlandeses que estaban prácticamente quebrados, incluso colocó productos de Lehman Brothers a un montón de clientes de su red.

Y todo esto, ¬Ņpor qu√©? Pues porque el margen que ten√≠an de colocaci√≥n para estos productos era mucho mayor que el de los productos m√°s seguros y menos arriesgados para los clientes.

Aqu√≠ lo que hay es un problema de que no se dan cuenta de que establecer objetivos de beneficios para el a√Īo, muy ambiciosos, al final en lo que se traduce, es en que tus clientes est√°n asumiendo unos riesgos que no son aceptables.

Es muy difícil que haya mucha gente que haya ganado dinero con estas hipotecas, puesto que la posición que tomaban solía ser la posición errónea en el mercado, es decir, se estaban endeudado en las divisas fuertes, con lo cual era muy complicado ganar dinero en ese sentido.

La importancia de un informe pericial en las hipotecas multidivisas (Bankinter caso especial)

Cuando un afectado se enfrenta al problema con el √ļnico recurso de instar la defensa de sus derechos a trav√©s de demandas ante los tribunales para que le otorguen tutela, se va a enfrentar a un proceso largo, a un proceso complicado, que puede tener como m√≠nimo dos instancias, se pueden encontrar sentencias positivas o negativas, (no existe jurisprudencia clara al respecto) y por ello tienen que tener claro que es probable que tengan que llegar al Tribunal Supremo, o incluso al Tribunal de Justicia de la Uni√≥n Europea.

Por tanto, ese camino cuando se empieza hay que conocerlo y hay que saber que ahora mismo podemos caer en juzgados que no están viendo las cosas como desea el afectado, y por ello hay que convencer a las instancias superiores de que esos jueces inferiores se han equivocado, pero para convencer a dichos jueces superiores, o para poder llegar a esas instancias superiores, hay que tener mucha técnica y mucha pericia jurídica, es decir, hay que saber llegar a esas instancias.

No sólo hay que saber llegar a interponer los recursos, sino que hay que saber llegar con los argumentos correctos.

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El argumento principal debe girar en torno a que en el momento de la contratación ya había un desequilibrio.

Así pues, respecto a ese desequilibrio el afectado lo tiene que probar, y lo va a probar a través de un informe pericial realizado por un perito financiero, o perito economista experto, que demuestre cuales eran las previsiones sobre el comportamiento del mercado.

El peritaje debe poder acreditar que en el momento de la contratación ya había un desequilibrio y unas previsiones de comportamiento de la divisa, que de haberlas conocido el ciudadano jamás habría aceptado ese producto.

Ese es el argumento con el que hay que empezar y con el que habr√° que terminar en los tribunales.

Por eso, desde mi punto de vista, es esencial armar bien la demanda, encauzar bien todas las acciones y, además, llevar apoyado los argumentos en base a un informe pericial económico. Este será el armamento que se necesita para poder ir traspasando todas las murallas que nos vamos a encontrar.

Contenido y c√°lculos del informe pericial de la hipoteca multidivisa

En el informe pericial de hipoteca multidivisa hay dos cálculos que para mí son muy importantes:

El primero es la simulaci√≥n que te tendr√≠a que haber hecho el banco para que t√ļ pudieras haber tomado bien la decisi√≥n. Es obvio que no te mostraron dicha simulaci√≥n y de ah√≠ se deriva claramente los riesgos que aparecen en el momento de contrataci√≥n de la hipoteca por cada prestatario.

 Y el segundo consiste en el rec√°lculo de la hipoteca a euros en el informe pericial de hipoteca multidivisa. L√≥gicamente cuando reclamas judicialmente respecto de una hipoteca multidivisa no es para que se anule la hipoteca, porque si se anulara la hipoteca habr√≠a que devolverla y ello resulta imposible. El rec√°lculo consiste en que desde el inicio se te convierta la hipoteca en divisa en una hipoteca en euros para obtener cu√°les son los intereses que t√ļ has pagado de m√°s y cu√°nto has amortizado de menos y a partir de ah√≠ fijar la hipoteca en euros normal y corriente, fijando como se ha indicado la nueva cantidad pendiente de amortizar.

Todo este cálculo es muy importante, por ello resulta necesario que un perito económico (como los que integran el bufete de ACG CONSULTORES) te lo haga y que el juez vea claramente que se ha hecho con criterios técnicos y que no hay ninguna duda de su calculo para que el banco no la discuta.

Informe Pericial presentado en juzgado de primera instancia n¬ļ 35 de Madrid

Sentencia sobre producto financiero ‚ÄúHipoteca Multidivisa‚ÄĚ

ACG CONSULTORES recibi√≥ el encargo para realizar el informe pericial sobre una Hipoteca Multidivisa contractada el a√Īo 2008 en yenes japoneses. Nuestro informe pericial analiz√≥, entre otros, los riesgos asociados al producto, la informaci√≥n aportada en momentos previos y durante la contrataci√≥n de la hipoteca multidivisa, el c√°lculo del perjuicio econ√≥mico que a fecha de suscripci√≥n se pod√≠a estimar en base a la fuente Bloomberg y el perjuicio real causado por la suscripci√≥n del producto.

Referencia sentencia y extracto vinculado al informe pericial presentado e importancia del mismo.

Sentencia n¬ļ 135/2018, de 24 de mayo

‚Äú(‚Ķ) Igualmente, el perito ha declarado, en el tr√°mite del art. 347 de la LEC, que no ha encontrado en la concreta escritura de pr√©stamo litigiosa advertencias del riesgo de volatilidad.‚ÄĚ

Informe pericial presentado en juzgado de primera instancia n¬ļ 4 de Mollet del Valles

ACG CONSULTORES ha elaborado un informe pericial vinculado con la contrataci√≥n de un producto multidivisa. Queremos destacar de nuevo la importancia, no solamente en la parte t√©cnica de la elaboraci√≥n del dictamen pericial respeto la metodolog√≠a, criterios y c√°lculos efectuados los cuales tienen que ser precisos y debidamente soportados, sino tambi√©n de la importancia de explicar de manera clara y concisa las conclusiones obtenidas en el momento de la ratificaci√≥n del informe en sede judicial. As√≠ queda reflejado en la sentencia donde su¬†Se√Īor√≠a¬†establece este criterio:

  • Sentencia n¬ļ 130/2018, de 22 de octubre

‚ÄúEl perito propuesto por la actora explic√≥ de forma clara y convincente cu√°l era la situaci√≥n de los tipos de inter√©s y las fluctuaciones de divisas esperables a un plazo de 1-2-3 a√Īos. Dada la informaci√≥n suministrada por el perito, resulta imposible pensar que cualquier persona hubiera aceptado ese tipo de condiciones, sobre todo cuando no se pod√≠a disfrutar de la supuesta ventaja derivada de conocer los cambios de divisas.‚ÄĚ

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José Carlos Camacho Pérez

Soy economista y abogado. Experto en Informes Periciales Económicos y en Valoración de Empresas. Especialista en derecho concursal y Ley de segunda oportunidad.