Informe Pericial por Hipoteca Multidivisa: 10 Preguntas Clave

Introducción

Las hipotecas multidivisa se han consolidado como uno de los productos financieros complejos que mayor litigiosidad ha generado en España. Comercializadas masivamente entre 2006 y 2008, su estructura intrínseca de alto riesgo ha provocado graves perjuicios económicos a miles de familias. Ante esta situación, la vía judicial se ha convertido en la principal herramienta para la defensa de los afectados. El elemento central de esta defensa es la asimetría de conocimiento entre la entidad financiera y el cliente. Este desequilibrio informativo fue el caldo de cultivo para la comercialización de un producto inadecuado, y es precisamente lo que un informe pericial saca a la luz con rigor técnico. Este documento responde, en un formato claro de pregunta-respuesta, a las 10 cuestiones clave que todo afectado debe conocer al considerar una reclamación.

1. ¿Qué es exactamente una hipoteca multidivisa y por qué es tan problemática?

Una hipoteca multidivisa es un préstamo con garantía hipotecaria que presenta dos características fundamentales que lo distinguen de una hipoteca estándar. En primer lugar, tanto el capital que la entidad financiera entrega al cliente como las cuotas mensuales de amortización no están denominados en euros, sino que se referencian a una divisa extranjera, siendo las más comunes el yen japonés (JPY) o el franco suizo (CHF). En segundo lugar, el tipo de interés de referencia no es el habitual Euríbor, sino el Líbor (London Interbank Offered Rate) correspondiente a la divisa elegida.

La naturaleza problemática de este producto reside en el doble riesgo que el cliente asume de forma íntegra:

1. Riesgo de tipo de interés: Al igual que en una hipoteca variable tradicional, las cuotas pueden variar según la evolución del índice de referencia, en este caso el Líbor de la divisa.
2. Riesgo de tipo de cambio: Este es el riesgo más crítico y difícil de comprender para un consumidor medio. La fluctuación del tipo de cambio entre la divisa extranjera y el euro impacta de dos maneras devastadoras:
   • En las cuotas mensuales: Si la divisa extranjera se aprecia frente al euro, el importe en euros necesario para pagar la cuota mensual aumenta.
   • En el capital pendiente: De forma aún más grave, la apreciación de la divisa extranjera provoca que el capital pendiente de amortizar, al convertirlo a euros, también aumente.

El problema fundamental es que el cliente puede encontrarse en la paradójica y ruinosa situación de, tras años de pagos puntuales, deber un capital en euros que no solo no ha disminuido, sino que puede superar en decenas o cientos de miles de euros al importe que solicitó, convirtiendo la inversión más importante de su vida en una trampa financiera.

2. ¿Cuál es el propósito de un informe pericial en una reclamación por hipoteca multidivisa?

El informe pericial económico es una prueba fundamental en un procedimiento judicial por una hipoteca multidivisa; de hecho, ha sido calificado por diversos expertos como la «principal arma» para conseguir la nulidad de las cláusulas multidivisa del contrato. Su propósito es doble y estratégico:

• Demostrar la complejidad del producto: El perito descompone técnicamente la hipoteca para demostrar que, bajo la apariencia de un simple préstamo, se esconde un producto híbrido que incluye un derivado financiero implícito sobre el tipo de cambio. Esta naturaleza compleja implica unos riesgos elevados que un consumidor medio, sin la debida formación y experiencia, no puede comprender ni gestionar adecuadamente.
• Probar la falta de transparencia del banco: El informe evalúa si la información precontractual y contractual proporcionada por la entidad fue suficiente y clara. Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), no basta con una claridad gramatical; es necesaria una transparencia material. El perito verifica si el banco explicó de forma comprensible los riesgos, si realizó simulaciones de escenarios adversos y si se aseguró de que el cliente era capaz de valorar las consecuencias económicas de una fuerte apreciación de la divisa sobre su deuda total.

Adicionalmente, el informe pericial cumple una tercera función crucial: cuantificar con precisión el perjuicio económico sufrido por el cliente, un cálculo indispensable tanto para fundamentar la demanda como para la posterior ejecución de la sentencia.

3. ¿Qué argumentos clave demuestra el informe pericial ante un juez?

El informe pericial articula y demuestra ante el juez una serie de argumentos técnicos irrefutables que son determinantes para la resolución del litigio. Los pilares de nuestro análisis son:

• La complejidad intrínseca del producto: Se desglosa la estructura financiera de la hipoteca, demostrando que la inclusión de un derivado implícito de tipo de cambio la convierte en un producto especulativo y de alto riesgo, totalmente inadecuado para la adquisición de una vivienda por parte de un consumidor no experto.
• La asimetría informativa y el conflicto de interés: El informe evidencia que la entidad financiera poseía conocimientos y sofisticados instrumentos financieros (futuros, opciones) para cubrirse del riesgo de tipo de cambio, una habilidad completamente fuera del alcance del cliente. Esto demuestra no solo una brecha de conocimiento, sino un desequilibrio estructural de poder que el tribunal debe comprender. Se pone de manifiesto el conflicto de interés: el banco gana cuando el cliente pierde, ya que la apreciación de la divisa que perjudica al cliente beneficia la posición de la entidad.
• El perfil inadecuado del cliente: El perito analiza la formación académica, la profesión y la experiencia financiera previa del prestatario. Con ello, se demuestra que el cliente tenía un perfil de consumidor minorista, no de inversor cualificado, y que, por tanto, el banco tenía un deber reforzado de información y protección que incumplió.
• La insuficiencia de la información precontractual: Se realiza una auditoría del proceso de comercialización, verificando la ausencia de documentos esenciales como folletos informativos, ofertas vinculantes o, de manera crítica, simulaciones de escenarios adversos. El informe prueba que el banco se centró en las aparentes bondades del producto (un Líbor inicialmente bajo) sin advertir de manera clara y comprensible sobre el riesgo real y potencialmente ilimitado de la fluctuación de la divisa.

4. ¿Cómo se calcula el perjuicio económico que determina el informe?

La cuantificación del perjuicio económico es una de las aportaciones técnicas más críticas del informe pericial, pues establece la base objetiva de la reclamación. La metodología rigurosa que aplicamos consiste en una comparación directa: se contrasta la situación financiera real del cliente con la que habría tenido si la hipoteca se hubiese firmado en euros y con Euríbor desde el inicio. Esta cuantificación es vital, ya que la experiencia demuestra que muchas entidades financieras, incluso tras una sentencia condenatoria, «se equivocan» y proponen liquidaciones inferiores a las que corresponden.

El perjuicio total se descompone en cuatro magnitudes principales:

1. Diferencia en las cuotas pagadas: Se calcula la suma total de lo que el cliente ha pagado de más en cada cuota mensual (al convertir los pagos a euros) en comparación con lo que habría abonado si la hipoteca se hubiera calculado con el Euríbor más el diferencial pactado para el supuesto en euros.
2. Diferencia en el capital pendiente: Se compara la deuda que el banco reclama actualmente (que es el capital pendiente en la divisa extranjera reconvertido a euros con el tipo de cambio del momento) con el capital que quedaría por amortizar en la simulación de la hipoteca en euros. La diferencia representa el incremento artificial de la deuda causado por la fluctuación de la divisa.
3. Comisiones indebidas: Se suma el importe total de las comisiones por cambio de divisa que el banco ha aplicado mensualmente. Al declararse nula la cláusula multidivisa, estas comisiones se consideran indebidas.
4. Intereses legales: Sobre todas las cantidades pagadas en exceso por el cliente a lo largo de la vida del préstamo (diferencia en cuotas y comisiones), se calculan los intereses legales correspondientes, que el banco también debe restituir.

5. ¿Es obligatorio presentar un informe pericial para poder demandar al banco?

Desde un punto de vista estrictamente legal, no es un requisito obligatorio para interponer la demanda. Ello se debe a que el objetivo principal de la acción judicial es solicitar la nulidad de la cláusula multidivisa por considerarse abusiva o por falta de transparencia, no la reclamación de una cantidad económica específica en ese momento inicial.

Sin embargo, en la práctica procesal, el informe pericial se considera una prueba necesaria y contundente para el éxito del procedimiento. Por esta razón, la mayoría de los despachos de abogados especializados lo encargan desde el inicio del proceso por varias razones estratégicas:

• Evaluar la viabilidad: Permite cuantificar el perjuicio y confirmar si la reclamación es económicamente viable para el cliente.
• Fundamentar la demanda: Aporta los argumentos técnicos sobre la complejidad del producto y la falta de transparencia que sustentan sólidamente el relato jurídico.
• Cuantificar el daño: Proporciona una cifra precisa del perjuicio, que será fundamental en la fase de ejecución de la sentencia para asegurar que el banco devuelve la cantidad correcta.

6. ¿Qué dictaminó la justicia europea sobre la transparencia en estas hipotecas?

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 20 de septiembre de 2017 (asunto C-186/16) fue un hito clave para los afectados. Al interpretar la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, el TJUE estableció criterios muy claros sobre la obligación de transparencia de los bancos:

• La exigencia de que una cláusula esté redactada de «manera clara y comprensible» no se limita a una simple claridad formal y gramatical (es decir, no es suficiente que la frase se entienda al leerla).
• Esta exigencia implica un concepto más profundo de transparencia material. Esto significa que la entidad financiera tiene la obligación de facilitar al prestatario información suficiente para que este pueda tomar una decisión fundada y prudente, siendo plenamente consciente del alcance de su compromiso.
• La conclusión fundamental del TJUE es que el consumidor debe ser capaz no solo de conocer la mera posibilidad de que la divisa se aprecie o se deprecie, sino también de valorar las consecuencias económicas, potencialmente significativas, que dicha fluctuación tendría sobre sus obligaciones financieras totales.

En esencia, el banco no solo debía decir que existía un riesgo, sino que debía asegurarse de que el cliente entendía lo que podría suponer en la práctica para su bolsillo y su deuda.

7. ¿Qué información concreta debió haberme dado el banco antes de firmar?

A la luz de la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo español, la entidad financiera tenía la obligación de proporcionar una información exhaustiva y comprensible antes de la firma del contrato. Esta información debía incluir, como mínimo, los siguientes puntos:

• Explicación completa de los riesgos: El banco debía informar de manera explícita sobre el riesgo de tipo de cambio y su doble impacto: tanto en el aumento de las cuotas mensuales como, de forma crucial, en el posible incremento del capital pendiente de amortizar.
• Simulación de escenarios adversos: Era indispensable presentar al cliente ejemplos prácticos y simulaciones numéricas que ilustraran de forma clara cómo una fuerte depreciación del euro frente a la divisa elegida (yen o franco suizo) afectaría negativamente al préstamo, mostrando el posible aumento de la cuota y de la deuda total en euros.
• Advertencia sobre la volatilidad: La entidad debía informar de que el mercado de divisas es intrínsecamente volátil e impredecible, y no limitarse a presentar los beneficios de un tipo de interés (Líbor) que, en aquel momento, era más bajo que el Euríbor.
• Evaluación del perfil del cliente: El banco tenía el deber de realizar un análisis de los conocimientos y la experiencia financiera del cliente, similar a un test de conveniencia, para asegurarse de que este producto complejo y de alto riesgo era realmente adecuado para su perfil y sus necesidades.

8. Si gano el juicio, ¿cuál es el resultado práctico?

Una sentencia favorable tiene consecuencias muy concretas y beneficiosas para el cliente. El resultado se desarrolla en los siguientes pasos:

1. Nulidad parcial del contrato: El juez declara la nulidad únicamente de las cláusulas que introducen el elemento multidivisa, es decir, las que referencian el préstamo a una moneda extranjera y al tipo de interés Líbor. El resto del contrato de préstamo hipotecario sigue vigente.
2. Recálculo completo del préstamo: La consecuencia directa de la nulidad es que el juez ordena recalcular toda la vida del préstamo como si, desde su origen, se hubiera concedido como una hipoteca estándar en euros y referenciada al Euríbor más el diferencial que estuviera pactado en la escritura para este supuesto.
3. Restitución y ajuste: Como resultado de este recálculo, la entidad financiera es condenada a:
   • Devolver al cliente todas las cantidades pagadas de más en las cuotas mensuales, junto con los intereses legales devengados sobre dichas cantidades.
   • Ajustar el capital pendiente, que se verá reducido significativamente, para que refleje la cantidad que realmente se debería a día de hoy si la hipoteca hubiera sido siempre en euros.

En la práctica, el préstamo se convierte en una hipoteca normal en euros, y el cliente recupera todo lo que ha pagado de más por la aplicación de las cláusulas anuladas.

9. ¿Quién es el profesional adecuado para elaborar un informe pericial de este tipo?

El profesional cualificado para esta tarea es un perito economista o perito judicial económico. Su perfil combina una sólida formación y experiencia en varias áreas clave:

• Formación: Debe ser un experto en economía y finanzas, generalmente economista, auditor o experto financiero certificado.
• Conocimientos especializados: Es fundamental que tenga un profundo conocimiento de productos financieros complejos, derivados, mercados de divisas y normativa bancaria. Además, debe estar familiarizado con el sistema legal y judicial para entender cómo su informe se integra en el proceso.
• Función: Su labor consiste en analizar toda la documentación económica del caso de manera objetiva e imparcial. A partir de este análisis, elabora un informe técnico riguroso que sirve como prueba clave ante un tribunal. Es un colaborador esencial del abogado, aportando el sustento técnico a la estrategia legal. En esencia, el perito economista actúa como un traductor, convirtiendo la compleja realidad financiera del contrato en una prueba clara y comprensible para el ámbito judicial.

10. Cancelé mi hipoteca multidivisa hace años, ¿todavía puedo reclamar?

Sí, es posible reclamar. Según los expertos en la materia, muchos clientes que ya cancelaron sus préstamos multidivisa, a menudo asumiendo importantes pérdidas para poder vender el inmueble, «no saben que pueden reclamar lo que pagaron de más«.

Aunque el préstamo ya no exista, la acción judicial busca la nulidad de las cláusulas que se aplicaron mientras estuvo vigente. El objetivo de la reclamación sería recuperar las cantidades abonadas en exceso tanto en las cuotas mensuales como en la liquidación final del préstamo, debido a la fluctuación de la divisa y las comisiones de cambio. Es fundamental consultar con un abogado especializado y un perito economista para evaluar la viabilidad del caso concreto y calcular el importe del perjuicio sufrido.