El informe pericial y la hipoteca multidivisa

El informe pericial y la hipoteca multidivisa

En que consiste la hipoteca multidivisa

La conocida como “hipoteca multidivisa” es un producto financiero ofrecido por las entidades bancarias principalmente para la financiación de la adquisición de viviendas, cuya característica común es que la moneda en que se realiza el préstamo, y se exige la devolución de cuotas de amortización e intereses, es distinta del euro.

Este empleo en el préstamo hipotecario de una o varias monedas diferentes al euro y el que estas divisas estén referenciadas a su Líbor asociado (“London InterBank Offered Rate”, es decir, tipo interbancario de oferta de Londres), y no al Euríbor, es la característica esencial del préstamo, que suele explicitarse en una “cláusula multidivisa”. Además, esta “cláusula multidivisa” puede también contemplar la opción de redenominar la deuda pendiente del préstamo a cualquier otra divisa que se hubiese estipulado en el contrato, con su correspondiente Líbor.

Perito hipoteca multidivisa

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Funcionamiento de la hipoteca multidivisa

El funcionamiento de una hipoteca multidivisa es el siguiente:

  • Le entidad financiera presta a su cliente una cantidad de dinero, en una moneda diferente al euro, habitualmente en yenes japoneses, francos suizos, dólares americanos o libras esterlinas, siendo estas las divisas más frecuentemente utilizadas por los bancos para este tipo de préstamo. De este modo, el prestatario paga su préstamo en otra divisa distinta al euro, es decir, el pago de las cuotas se realiza en yenes, francos, dólares o libras.
  • Para el cálculo de los intereses se utiliza como índice el Líbor, siendo este un índice de referencia diferente al Euríbor, pues el Euríbor es el índice al que habitualmente se referencian los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades bancarias en Europa, mientras que el Libor se utiliza para las monedas extranjeras referidas anteriormente.

El funcionamiento sobre el que se sustenta este tipo de hipotecas es el del propio mecanismo de las multidivisas, es decir, estas hipotecas se encuentran sometidas al mercado de divisas y su variabilidad. Es por ello por lo que la fluctuación de la divisa, junto con otros factores asociados como el coste que implica el cambio de esta divisa y los tipos de interés a los que van referenciados estos préstamos, implican para el consumidor la adquisición de una deuda sometida a una variabilidad tal que ha determinado que este producto se considere como un producto de alto riesgo para el consumidor carente de altos conocimientos financieros.

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Riesgos de la hipoteca multidivisa

De su funcionamiento se desprende el riesgo adicional que emana de este tipo de producto financiero, pues al ser un préstamo concedido en divisas, con un interés referenciado al Líbor de la divisa en cuestión, las cuotas a pagar y la deuda pendiente estarán condicionadas también por la fluctuación de la divisa asociada.

Por tanto, debe quedar claro que uno de los riesgos de esta hipoteca es que para pagar cada cuota en la divisa a la que está indexada el préstamo, previamente el cliente tiene que comprar dicha divisa, por lo que si dicha divisa se aprecia, ello supone que resulta necesario mayor cantidad de euros para comprar la misma cantidad de la divisa, si bien quiero destacar que el verdadero riesgo que puede darse en una hipoteca multidivisa es que dado que el capital pendiente de amortizar está igualmente indexado a la divisa de referencia, pudiera ocurrir que al cabo de los años se deba un mayor importe en euros que el que inicialmente fue solicitado.

Y todo ello se le escapa a un consumidor medio puesto que para controlar en cada momento el valor de la deuda exige por parte del prestatario seguir la evolución, no solo de la divisa, sino también del Libor, que resulta ser un tipo de interés desconocido para el público en general.

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Aspectos generales de la hipoteca multidivisa

Como vemos, la hipoteca multidivisa es un producto de naturaleza muy compleja al tratarse de un producto indexado. Me explico, cuando te entregan una cantidad determinada de euros como principal de un préstamo, se vincula (indexa) a la evolución de una divisa, de tal manera que desde el instante que se firma la hipoteca multidivisa quedas expuesto al devenir de esa divisa.

Así el Tribunal Supremo califica la hipoteca pactada en divisa extranjera como un instrumento financiero cuyos riesgos exceden los propios de un préstamo hipotecario a interés variable en euros, que es el que habitualmente se concede a los clientes consumidores en la práctica bancaria.

En los años en que las entidades bancarias comercializan las hipotecas multidivisa, había quienes pensaban que en este tipo de préstamo hipotecario le daban un dinero al prestatario (consumidor) y se traducía a divisas, pero solo a efectos del pago de las cuotas. Había otros que sí que sabían que la evolución de la divisa también podría afectar al importe del principal. Pero en ambos casos lo que desconocían eran las previsiones que había de revalorización radical de esas divisas.

Nadie informado en su sano juicio habría suscrito una hipoteca multidivisa en 2006, en 2007 o en 2008 si hubiese conocido las previsiones que los bancos ya sabían.

Y ahí está la gran perversión, en el desconocimiento que existe sobre el comportamiento futuro del mercado, el cual sí que era evidente para las entidades financieras.

Cuando las entidades financieras comercializaban este producto, lo hacían haciendo ver al cliente que realmente iban a obtener un ahorro en sus cuotas, pero realmente se les ofrecía un producto que no era capaz de suscribirlo ni los expertos financieros más especuladores.

Aquí lo que ha fallado no es ya la ley del mercado de valores, ni la ley de condiciones generales de la contratación, ni la ley de consumidores y usuarios. Aquí ha fallado la buena fe.

Los bancos han incurrido en dolo. Un dolo que se llama omisivo, es decir, disponer de una información que tenían que haber compartido con aquellos que se encontraban en una posición de desequilibrio, en una posición de debilidad.

En estos casos la ley exige que quien esté en una posición de mayor conocimiento, cuando contrata con quien no dispone de información, como era el caso, debe reequilibrar las posiciones compartiendo dicha información.

Hay entidades que pasaron de tener en 2006, 300 millones en hipotecas en yenes a tener 3.800 millones en apenas 24 meses.

Suscribir este volumen de productos en un momento en el que los mercados anticipan una revalorización radical de los yenes es una irresponsabilidad, además de una mala práctica.

Hacer ver que esto ha sido un problema residual, hacer ver que solo se vendió a unos pocos, y que esos pocos sí que sabían lo que contrataban, hacernos creer que eran personas con un perfil cualificado, es lo que están intentando vender.

Además, las entidades financieras dicen que las hipotecas multidivisas es un problema distinto a las preferentes. Pues bien, eso no es verdad, se han vendido a miles de ciudadanos sin estudios o con estudios superiores, pero que nada tenían que ver con el sector financiero.

A quienes han contratado una hipoteca multidivisa les han puesto en una situación de prácticamente riesgo social. Ello ha provocado divorcios y enfermedades, incluso algunas de carácter psiquiátrico.

Hay niños que han perdido fases enteras de su educación porque sus padres no se han podido permitir unas clases extraescolares.

El daño social se ha producido, y, por tanto, este daño social existe. Y ante un daño social generalizado lo que procede es una medida gubernamental, genérica, para que se solvente esta situación.

Como dije, hay entidades que pasaron de tener 300 millones de euros en hipotecas multidivisa a 3800 millones de euros en apenas 24 meses, eso es una evidencia de que hay un problema social generalizado, y eso merece una solución ejecutiva, no de un goteo de sufrimiento en tribunales por parte de los ciudadanos.

El gobierno tendría que ponerle una solución a todos estos afectados de hipotecas multidivisas, y una solución rápida, porque beneficiaría a la ciudadanía y beneficiaría también a la organización de la justicia que no se vería colapsada por la avalancha de reclamaciones por hipoteca multidivisa como ha pasado con las cláusulas suelo, con las preferentes, etcétera.

Como son tan básicos los derechos que están siendo afectados por estos productos, eso nos da una llave para poder llegar muy lejos, para poder pasar a la Audiencia Provincial, al Tribunal Supremo, al Tribunal Constitucional o el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La esencialidad de los bienes jurídicos que están siendo afectados es lo que va a permitir que realmente el camino se pueda andar hasta el final y eso da esperanza de que en alguna de las instancias se acabará dando la razón de manera generalizada a los perjudicados.

Los bancos tienen miedo de que los perjudicados se expresen, tienen un miedo atroz de que se unan, tienen un miedo atroz de que hablen, por eso sus políticas de comunicación están absolutamente basadas en intentar disuadir, disuadir de que les demanden, porque saben que si se unen los afectados pueden llegar lejos en sus pretensiones, por ello las entidades financieras utilizan la política de divide y vencerás.

Cuáles son los argumentos que usan los bancos para defender la hipoteca multidivisa.

Algo a lo que recurren las entidades es a que “si tú has viajado debes saber que las divisas tienen un tipo de cambio que fluctúa”.

Pero el problema es que aquí no estamos hablando de lo que tú puedes perder por cambiar unas monedas, o algunos billetes, en un viaje de turismo. Aquí de lo que se habla es de que la principal deuda que tiene una familia es la derivada de la adquisición de su vivienda, que puede suponer fácilmente 5, 6 o 10 años de los ingresos de la familia. Por tanto, el hecho que se aumente un 20% dicha deuda supone un perjuicio muy grave para la familia.

Para saber manejar esta posición de riesgo ya no vale con conocer, sin más, que el tipo de cambio puede está sometido a una fluctuación de un día para otro, o que dicho préstamo hipotecario en lugar de estar vinculado al euribor tiene como referencia el Libor (igualmente variable), sino que desenvolverse en esta situación implica conocer cuáles son los factores que influyen en los tipos de cambio y tener claro si a ti te puede favorecer o no el endeudarte en divisas. Por lo general no te va a favorecer, salvo que tengas suerte.

Las hipotecas multidivisas son productos que no pueden ser manejados por una persona sin formación financiera, de hecho, incluso existen países desarrollados importantes que prohíben expresamente por ley que las hipotecas en divisas, y no solamente las multidivisas, sean contratadas por particulares para adquirir la primera vivienda.

Y ello tiene bastante sentido porque la complejidad del producto como ya hemos advertido. Cualquiera puede asumir riesgos, pero lo que no tiene sentido es que la gente tome estos riesgos cuando está accediendo a algo que es de primera necesidad como es la vivienda. No es un producto en absoluto adecuado para las personas físicas.

La formación financiera que se requiere para gestionar hipotecas en divisas es una formación importante, incluso a nivel de máster en finanzas, porque realmente en los mercados financieros, los cuales son mercados muy complejos, de hecho, los que manejan las posiciones en divisas son especialistas exclusivamente en este tipo de operaciones, es decir, su único trabajo es tomar posiciones en una única divisa, se les paga muy bien porque tienen unos conocimientos que tienen muy poca gente, y sólo disponen de este tipo de personal los bancos, las sociedades de valores y algunos inversores financieros.

Los mortales comunes, aunque tengan un título de economía, generalmente no va a tener la capacidad de gestionar bien una posición en divisas.

Si para los bancos sus objetivos eran pensar que, en el año 2007, cuando ya empieza la crisis, los beneficios tienen que seguir aumentando en torno al 20 por ciento, era normal que no solamente sacaran el producto de este tipo de créditos tan complejos, es que sacaron más productos también fallidos como los swaps. Y todo ello para lograr aumentar sus márgenes.

En el caso de Bankinter no solo sacó las hipotecas multidivisas, es que colocó preferentes de los bancos irlandeses que estaban prácticamente quebrados, incluso colocó productos de Lehman Brothers a un montón de clientes de su red.

Y todo esto, ¿por qué? Pues porque el margen que tenían de colocación para estos productos era mucho mayor que el de los productos más seguros y menos arriesgados para los clientes.

Aquí lo que hay es un problema de que no se dan cuenta de que establecer objetivos de beneficios para el año, muy ambiciosos, al final en lo que se traduce, es en que tus clientes están asumiendo unos riesgos que no son aceptables.

Es muy difícil que haya mucha gente que haya ganado dinero con estas hipotecas, puesto que la posición que tomaban solía ser la posición errónea en el mercado, es decir, se estaban endeudado en las divisas fuertes, con lo cual era muy complicado ganar dinero en ese sentido.

La importancia de un informe pericial en las hipotecas multidivisas (Bankinter caso especial)

Cuando un afectado se enfrenta al problema con el único recurso de instar la defensa de sus derechos a través de demandas ante los tribunales para que le otorguen tutela, se va a enfrentar a un proceso largo, a un proceso complicado, que puede tener como mínimo dos instancias, se pueden encontrar sentencias positivas o negativas, (no existe jurisprudencia clara al respecto) y por ello tienen que tener claro que es probable que tengan que llegar al Tribunal Supremo, o incluso al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Por tanto, ese camino cuando se empieza hay que conocerlo y hay que saber que ahora mismo podemos caer en juzgados que no están viendo las cosas como desea el afectado, y por ello hay que convencer a las instancias superiores de que esos jueces inferiores se han equivocado, pero para convencer a dichos jueces superiores, o para poder llegar a esas instancias superiores, hay que tener mucha técnica y mucha pericia jurídica, es decir, hay que saber llegar a esas instancias.

No sólo hay que saber llegar a interponer los recursos, sino que hay que saber llegar con los argumentos correctos.

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El argumento principal debe girar en torno a que en el momento de la contratación ya había un desequilibrio.

Así pues, respecto a ese desequilibrio el afectado lo tiene que probar, y lo va a probar a través de un informe pericial realizado por un perito financiero, o perito economista experto, que demuestre cuales eran las previsiones sobre el comportamiento del mercado.

El peritaje debe poder acreditar que en el momento de la contratación ya había un desequilibrio y unas previsiones de comportamiento de la divisa, que de haberlas conocido el ciudadano jamás habría aceptado ese producto.

Ese es el argumento con el que hay que empezar y con el que habrá que terminar en los tribunales.

Por eso, desde mi punto de vista, es esencial armar bien la demanda, encauzar bien todas las acciones y, además, llevar apoyado los argumentos en base a un informe pericial económico. Este será el armamento que se necesita para poder ir traspasando todas las murallas que nos vamos a encontrar.

Contenido y cálculos del informe pericial de la hipoteca multidivisa

En el informe pericial de hipoteca multidivisa hay dos cálculos que para mí son muy importantes:

El primero es la simulación que te tendría que haber hecho el banco para que tú pudieras haber tomado bien la decisión. Es obvio que no te mostraron dicha simulación y de ahí se deriva claramente los riesgos que aparecen en el momento de contratación de la hipoteca por cada prestatario.

 Y el segundo consiste en el recálculo de la hipoteca a euros en el informe pericial de hipoteca multidivisa. Lógicamente cuando reclamas judicialmente respecto de una hipoteca multidivisa no es para que se anule la hipoteca, porque si se anulara la hipoteca habría que devolverla y ello resulta imposible. El recálculo consiste en que desde el inicio se te convierta la hipoteca en divisa en una hipoteca en euros para obtener cuáles son los intereses que tú has pagado de más y cuánto has amortizado de menos y a partir de ahí fijar la hipoteca en euros normal y corriente, fijando como se ha indicado la nueva cantidad pendiente de amortizar.

Todo este cálculo es muy importante, por ello resulta necesario que un perito económico (como los que integran el bufete de ACG CONSULTORES) te lo haga y que el juez vea claramente que se ha hecho con criterios técnicos y que no hay ninguna duda de su calculo para que el banco no la discuta.

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José Carlos Camacho Pérez

Soy economista y abogado. Experto en Informes Periciales Económicos y en Valoración de Empresas. Especialista en derecho concursal y Ley de segunda oportunidad.