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Las medidas tomadas, tanto por el gobierno central como por los autonómicos, derivadas de la pandemia han afectado de manera muy directa sobre determinados sectores económicos, principalmente el de ocio y hostelería.
En este nuevo marco de incertidumbre económica, principalmente, se divisa un aumento importante de litigiosidad en lo referente a la aplicabilidad de la cláusula “rebus sic stantibus”, la cual podemos traducir como “estando así las cosas”, en relación también con el principio “pacta sunt servanda”, cuya traducción sería “lo pactado está para cumplirse”, regla esencial del derecho contractual.
Y todo ello, partiendo de la interpretación restrictiva que, con carácter general y hasta la fecha, se ha venido dando a dicha cláusula por parte de nuestro Tribunal Supremo, ya que se trata, por tanto, de una construcción de carácter jurisprudencial, que no existe en el derecho positivo español.
¿Qué significa la cláusula rebus sic stantibus?
La procedencia, o no, de la aplicación de la cláusula “rebus” deberá ser apreciada por nuestros tribunales a través de una valoración casuística y particular para cada caso, en los múltiples supuestos que pueden llegar a plantearse: cancelación de vuelos, de reservas hoteleras o de eventos, incumplimiento de contratos de arrendamiento, etc. Y ello partiendo de la base de que la citada cláusula no tiene ni efectos rescisorios, ni resolutorios, ni extintivos, solo podrá tener efectos modificativos de los contratos, con el fin de intentar compensar el desequilibrio de las prestaciones entre los contratantes.
Estas medidas han provocado cambios sustanciales, sobre todo, en las circunstancias de los contratos de arrendamiento celebrado entre propietarios de inmuebles y empresas que desarrollan su negocio en sectores afectados. En estos casos la cláusula rebus sic stantibus permite renegociar los términos de un contacto de arrendamiento o incluso su disolución sin penalizaciones.
Dado que la pandemia se ha producido en una fecha posterior a la firma de muchos contratos de arrendamiento, ha supuesto, como todos podemos apreciar, una alteración radical en el desarrollo de los negocios y su posible viabilidad.
Dado que la incidencia en los negocios no ha sido siempre la misma, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no puede ser inmediata para cada negocio, aunque la pandemia ha sido declarada en el mismo instante para todos.
Con la idea de alterar las condiciones del contrato de una manera justa y de acuerdo con las consecuencias que en cada negocio haya tenido la pandemia, para cada uno de los casos se hace necesario analizar las consecuencias que, tanto para arrendatario como para arrendador, ha podido tener aquella. Se vislumbra pues, la necesidad de la intervención de un economista especialista en este ámbito para llegar a mejor resultado.
La jurisprudencia en la cláusula rebus sic stantibus
Actualmente, y por unanimidad, parece que los jueces en las primeras sentencias emitidas al respecto declaran reconocer que la pandemia supone un fenómeno imprevisible, extraordinario y sobrevenido. Con esta base parece que la situación se ajusta claramente a la intención de la cláusula rebus sic stantibus.
Igualmente, los jueces reconocen que la pandemia ha causado un desequilibrio en la relación contractual establecida entre arrendador y arrendatario, implicando ello, la modificación de los contratos firmados en su día.
Por lo expuesto anteriormente, resulta obvio que se vaya a producir un aluvión de peticiones de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus dada las circunstancias excepcionales que vivimos y el sentido de las últimas sentencias.
¿Quiénes pueden acogerse a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus?
Para acogerse a esta clausula es preciso demostrar que el negocio se ha visto afectado de manera directa por las consecuencias de la pandemia y que ello ha generado un desequilibrio entre arrendatario y arrendador, es decir, no solo se exige demostrar la afectación sino también el grado.
Lógicamente, el desequilibrio lo ha podido sufrir, no solo el arrendatario, sino también el arrendador, cuando este tiene su vía principal de ingresos mediante el alquiler de inmuebles.
El informe pericial en la cláusula rebus sic stantibus
Ya sea para demostrar si están presentes las circunstancias para aplicar la cláusula, como para defender a cualquiera de las partes, un informe pericial elaborado por un economista experto se hace necesario en estos casos.
Las nuevas condiciones que se pretender introducir en el contrato de alquiler, serán el resultado de aquello que el economista contratado determine en su informe, pues será en éste donde se concluya sobre el impacto que las medidas llevadas a cabo por la situación de pandemia han tenido sobre el negocio objeto de la controversia.
Ya seas arrendador, arrendatario o letrado, puedes contactar con ACG CONSULTORES y su equipo de economistas expertos en clausula rebus sic stantibus y solicitar información sobre nuestro informe pericial.
En ACG CONSULTORES, como peritos economistas con dilatada experiencia, realizamos informes técnicos que ponen en valor los extremos que permitan la aplicación de dicha cláusula, a saber:
- Alteración sustancial y evidente de las circunstancias recogidas en el contrato firmado entre las partes
- Imprevisibilidad del evento de fuerza mayor, que no se pudo prever en el contrato.
- Desproporción inaceptable en las obligaciones recíprocas entre las partes como resultado del evento de fuerza mayor y del nuevo marco circunstancial (social, económico, político, etc …).
El informe pericial elaborado por el perito debe probar la conexión existente entre los efectos del coronavirus y el estado de alarma decretado por el gobierno de la nación con el rendimiento económico del negocio afectado, de manera que demuestre como la crisis sanitaria derivada del COVID-19 ha tenido una incidencia directa en la estructura de ingresos y gastos de la empresa arrendataria o del negocio en cuestión.
A futuro, deberá también ofrecer una previsión, tanto a corto como a medio plazo, de la curva de evolución del volumen del negocio y su posible nivel en la futura situación de normalidad.
Debemos recordar que el Tribunal Supremo, en varias sentencias de 2014, respecto de supuestos referidos a la crisis financiera del 2008, admitió la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” fundamentando el necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, si bien, en sentencias posteriores, ha recobrado su línea de interpretación restrictiva hasta fechas muy recientes (STS 15 de enero de 2019). Por tanto, ante esta nueva realidad, se hace más necesario que nunca la figura del informe pericial referido a esta cláusula.
