Contenido
1. Introducción: La Génesis de la Controversia REDAL
El concepto de hipoteca REDAL identifica a aquellos contratos de préstamo hipotecario en los que se omite la fórmula matemática para el cálculo de las cuotas de amortización o en los que la fórmula incluida es incorrecta. Esta deficiencia genera una controversia de calado técnico y jurídico que pone en jaque el principio de determinación del objeto contractual, afectando a un considerable número de préstamos suscritos principalmente durante el auge inmobiliario. El objetivo de este documento es realizar un análisis riguroso de dicha problemática y sus múltiples implicaciones.
Para ello, este análisis se estructurará en varias secciones. En primer lugar, se examinará el fundamento conceptual y el origen técnico del problema, para después abordar el marco normativo aplicable y la postura de los organismos supervisores, como el Banco de España. A continuación, se analizará el núcleo de la inseguridad jurídica actual: la división jurisprudencial existente entre distintas Audiencias Provinciales. Finalmente, se explorarán las consecuencias prácticas de esta incertidumbre y las posibles vías de resolución, con especial atención a la propuesta de una solución legislativa.
Para evaluar adecuadamente las dimensiones legales del conflicto, es imprescindible comprender primero en profundidad el origen técnico y conceptual que subyace a la problemática REDAL.
2. Fundamento Conceptual y Origen de la Problemática REDAL
La comprensión de la base matemática y contractual del problema REDAL es un paso estratégico e ineludible para evaluar con rigor sus consecuencias jurídicas. El núcleo del conflicto no reside en una cláusula abusiva tradicional, sino en un vicio estructural del contrato: la indeterminación en el método para calcular las cuotas de devolución del préstamo, lo que compromete uno de los elementos esenciales de la obligación.
El término REDAL fue acuñado en 2016 por el matemático Dr. Guillem Bou Bauzà y es una abreviatura del latinismo Redito ad Libitum, que se traduce como «devolución a voluntad». Es crucial aclarar que REDAL no es una cláusula específica que se pueda encontrar en la escritura, sino la descripción de un vicio contractual que se manifiesta cuando las fórmulas aritméticas para el cálculo de la amortización no existían o eran matemáticamente incorrectas y, por tanto, irrealizables.
La naturaleza de este vicio contractual radica en que la falta de una fórmula de amortización clara, o la inclusión de una incorrecta o irrealizable, transforma la obligación de devolución del capital en una de cumplimiento indeterminado. Si bien el contrato establece el capital prestado, el plazo y el tipo de interés, omite el método o el ritmo pactado para la amortización del principal, especialmente tras las revisiones del tipo de interés.
Las implicaciones financieras directas de esta indeterminación son de gran calado. Al no existir un sistema de amortización contractualmente pactado (como el sistema francés, el más habitual), la entidad financiera no puede imponerlo unilateralmente. Esto otorga al prestatario una posición de fuerza, ya que podría argumentar que cualquier método de devolución es válido siempre que al final del plazo estipulado se haya abonado la totalidad del capital prestado más los intereses devengados. En la práctica, esto abre la puerta a que el hipotecado pueda proponer una adaptación de los pagos, como abonar únicamente los intereses, hasta que su situación económica mejore.
Este problema técnico-contractual ha sido inevitablemente objeto de análisis por parte del marco regulatorio y los organismos supervisores, cuya visión es fundamental para interpretar la legalidad de estos contratos.
3. El Marco Normativo y la Postura de los Organismos Supervisores
La problemática de las hipotecas REDAL se enmarca en un contexto normativo de creciente protección al consumidor y de exigencia de buenas prácticas en el sector bancario. La postura adoptada por los reguladores y supervisores es, por tanto, una pieza clave para interpretar la legalidad de unos contratos cuya indeterminación choca frontalmente con los principios de transparencia y claridad contractual.
En el ámbito europeo, la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles ya establecía exigencias claras en este sentido. En su sección sobre las características principales del préstamo, la Directiva exige que se precise la «estructura de amortización», indicando de qué forma se reembolsarán el capital y los intereses durante la vigencia del crédito.
A nivel nacional, la postura del Banco de España, aunque sus resoluciones no son vinculantes para los tribunales, es de gran relevancia. A través de su Departamento de Conducta, en resoluciones emitidas entre 2002, 2004 y 2006, ha marcado las directrices sobre buenas prácticas bancarias. Sus pronunciamientos pueden sistematizarse en los siguientes puntos:
- Calificación como mala práctica: El supervisor considera contrario a las buenas prácticas bancarias que un contrato de préstamo no especifique la forma de cálculo de las cuotas de amortización.
- Prohibición de imposición unilateral: El Banco de España ha resuelto de forma consistente que una entidad financiera no puede imponer unilateralmente un sistema de amortización (ni siquiera uno estándar como el sistema francés) si este no ha sido explícitamente pactado en el contrato.
- Casos concretos: Expedientes como el de la «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Baleares (n.º 2810/01)» o la «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (4940/05)» son ejemplos claros en los que el organismo condenó la modificación unilateral del sistema de cálculo. El propio Banco de España clasifica estas actuaciones en sus Memorias anuales de reclamaciones bajo el epígrafe de «Interpretación unilateral del contrato».
Más allá de los informes del supervisor, esta problemática ha dado lugar a la primera sanción administrativa en materia de consumo de la que se tiene constancia. La Direcció General de Consum de les Illes Balears, basándose en un informe financiero del Dr. Guillem Bou, incoó el expediente sancionador CO 36/2023 contra una entidad bancaria por estas irregularidades.
Esta aparente claridad regulatoria, paradójicamente, no se ha traducido en una doctrina judicial unívoca, dando lugar al escenario de profunda inseguridad jurídica que se analiza a continuación.
4. La Controversia Jurisprudencial: Un Escenario de Inseguridad Jurídica
Esta divergencia de criterios entre Audiencias Provinciales crea un escenario de inseguridad jurídica que compromete la previsibilidad de los litigios sobre la validez de las liquidaciones de saldo deudor, afectando tanto a las estrategias procesales de los prestatarios como a la gestión del riesgo de litigiosidad por parte de las entidades financieras. La existencia de sentencias contradictorias sobre un mismo supuesto de hecho genera una profunda incertidumbre que impide anticipar con un mínimo de seguridad el resultado de un litigio.
4.1. Tesis Favorable al Consumidor: Nulidad por Falta de Transparencia y Determinación
Una parte de la jurisprudencia ha fallado a favor del consumidor, adoptando una tesis que prioriza la protección del prestatario, la transparencia contractual y la necesidad de que este pueda comprender y verificar por sí mismo las obligaciones económicas que asume. El razonamiento jurídico de estas sentencias se centra en que la indeterminación del sistema de amortización constituye un vicio que invalida la cláusula por generar un desequilibrio manifiesto.
Los argumentos clave de esta línea jurisprudencial, extraídos de sentencias de las Audiencias Provinciales de Mallorca (2017), Cádiz y Alicante, son los siguientes:
- Imposibilidad de verificación: Se exige que el demandado tenga la «posibilidad real de comprobar y analizar por sí mismo el iter matemático» que sigue la entidad para calcular el saldo deudor (AP Mallorca, 2017).
- Nulidad del pacto de amortización: La sentencia número 200/2021, de fecha 4 de marzo de 2021, de la AP de Cádiz anuló la cláusula por falta de transparencia al no especificar cómo se realizarían las revisiones de la cuota.
- Integración unilateral del contrato: La sentencia 269/2024 de la AP de Alicante consideró que una fórmula errónea, utilizada por la entidad para aplicar un cálculo no pactado, genera un «manifiesto desequilibrio» en perjuicio del consumidor.
4.2. Tesis Favorable a la Entidad Bancaria: La Interpretación Integradora del Contrato
En contraposición, otra corriente jurisprudencial ha dictado resoluciones favorables a las entidades bancarias. Esta postura se fundamenta en una interpretación sistemática del contrato, según la cual la ausencia de una fórmula explícita no invalida el pacto si los elementos esenciales para el cálculo pueden deducirse del resto del clausulado.
Los argumentos principales que sustentan esta tesis, provenientes de sentencias de las Audiencias Provinciales de Girona, Alicante y Barcelona, pueden resumirse así:
- Suficiencia de elementos esenciales: Si el contrato especifica capital, plazo, número de cuotas y método de cálculo de intereses, la cuota de amortización es una «pura operación matemática» derivable de estos datos (AP Girona, sentencia de 26 de noviembre de 2021 y 10 de febrero de 2022).
- Errores de transcripción no invalidantes: Meros errores materiales en la transcripción de la fórmula no anulan el sistema de amortización si este puede ser conocido por otros medios dentro de la propia escritura (AP Alicante, sentencia nº 402/2022).
- Validez del acta notarial de liquidación: El Auto n.º 25/2023 de 27 de enero de 2023 de la AP de Barcelona confirma que el saldo deudor es válido si se ha practicado de acuerdo con lo pactado en el título ejecutivo, aunque la fórmula fuera imprecisa.
Esta evidente fractura jurisprudencial obliga a explorar las consecuencias prácticas de esta incertidumbre y a analizar las posibles soluciones para superar un conflicto que afecta a miles de contratos.
5. Implicaciones, Consecuencias y Vías de Resolución
La inseguridad jurídica descrita tiene implicaciones prácticas de gran alcance. Para los titulares de hipotecas REDAL, supone una oportunidad de renegociación, pero también un notable riesgo procesal. Para el sector bancario, representa un contingente legal significativo, con el potencial de afectar a una parte considerable de su cartera hipotecaria anterior a 2011. Dicha fecha es relevante, pues fue en ese año cuando el Banco de España publicó una orden que obligaba a las entidades a incluir ejemplos que explicaran claramente a qué se exponía el hipotecado en caso de subida del interés. Es relevante señalar que el problema, al fundamentarse en vicios del Código Civil, puede afectar no solo a consumidores, sino también a personas jurídicas como empresarios y pymes.
Ante este escenario, la vía legislativa se perfila como la solución más sólida. La propuesta de tramitar una Ley REDAL cobró impulso tras la comparecencia del Dr. Guillem Bou en la Comisión de Derechos Sociales y Consumo del Congreso de los Diputados el 25 de abril de 2024. En dicha sesión, los principales grupos parlamentarios (PP, PSOE, SUMAR, PODEMOS y VOX) acordaron crear una comisión técnica y se comprometieron a trabajar en una ley que resuelva de forma definitiva el problema.
Mientras no se materialice una solución legislativa, la renegociación extrajudicial se presenta como una alternativa pragmática. El prestatario puede utilizar la indeterminación contractual como palanca para negociar con la entidad una modificación de las condiciones. Para la entidad, alcanzar un acuerdo puede ser preferible a afrontar un litigio de resultado incierto.
Estas vías de resolución, tanto la legislativa como la negociada, son fundamentales para trazar un camino hacia la certidumbre, lo que nos lleva a las reflexiones finales de este análisis.
6. Conclusión
El análisis realizado evidencia que las denominadas hipotecas REDAL constituyen un vicio contractual de notable relevancia, cuyo origen reside en la indeterminación de la fórmula de amortización, un elemento esencial para la correcta ejecución de un préstamo a largo plazo. Esta deficiencia no solo contraviene las buenas prácticas bancarias, como ha señalado el Banco de España, sino que choca frontalmente con los principios de transparencia y protección al consumidor exigidos por la normativa.
La principal conclusión que se desprende de este estudio es la profunda inseguridad jurídica que impera en la actualidad. La clara división en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, con sentencias que se pronuncian en sentidos diametralmente opuestos ante supuestos de hecho idénticos, impide una resolución previsible y uniforme del conflicto. Esta incertidumbre perjudica a todas las partes, generando un clima de litigiosidad.
En consecuencia, ante este panorama, una solución legislativa como la propuesta «Ley REDAL» se perfila como la vía más efectiva y necesaria. Dicha ley podría armonizar la interpretación de estos contratos, establecer criterios claros para su regularización y ofrecer, finalmente, la seguridad jurídica que tanto los prestatarios como las entidades financieras necesitan para resolver de forma definitiva una controversia que afecta a un gran número de contratos hipotecarios en España.
