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En un momento en que la subida del euríbor amenaza con desestabilizar la economía de los hogares con hipotecas variables, la preocupación por el encarecimiento de las cuotas es una realidad palpable. Los datos oficiales lo confirman: el segundo trimestre del año se cerró con un notable incremento de la morosidad hipotecaria, una situación que pone de manifiesto las dificultades de miles de familias para hacer frente a sus pagos.
En este complejo panorama, existe una posibilidad sorprendente y poco conocida que podría ofrecer una vía inesperada para renegociar las condiciones con el banco. Se trata de las llamadas «hipotecas REDAL», un término que hace referencia a un error técnico en el propio contrato hipotecario. La clave podría estar oculta a plena vista en tu escritura: un fallo matemático que, de existir, te otorgaría un poder de negociación que no sabías que tenías.
Las 5 claves que no conocías sobre las hipotecas REDAL
A continuación, desglosamos los cinco puntos fundamentales para entender qué son las hipotecas REDAL y por qué se han convertido en un tema de máxima actualidad.
1. El fallo oculto: Tu hipoteca podría no decir cómo calcular tus cuotas
Una hipoteca REDAL es un préstamo hipotecario, firmado en su mayoría antes de 2011 durante el boom inmobiliario, en el que no se establece un sistema claro para calcular las cuotas de devolución del capital. El problema, detectado por el matemático Guillem Bou tras analizar cientos de escrituras, radica en que las fórmulas aritméticas para la amortización del capital o no existían o eran matemáticamente incorrectas y, por tanto, irrealizables.
Esta irregularidad se manifiesta de dos formas principales: una es la ausencia total de la fórmula, una omisión contractual; la otra, más grave, es la presencia de una fórmula con un error fundamental en su lógica. Para entender por qué esto genera un problema de solución indeterminada, hagamos un ejercicio: imagina un préstamo a 360 meses con un tipo de interés variable que se revisa anualmente y una cuota fija solo para el primer año. Pregunta: ¿de cuántas maneras diferentes se puede amortizar este préstamo? Sin un método de cálculo pactado, existen infinitas soluciones, lo que convierte el contrato en impreciso.
2. «Devolver a voluntad»: el sorprendente poder de un contrato impreciso
El término REDAL es un acrónimo de la expresión latina Redito Ad Libitum, que se traduce como «devolver libremente o a voluntad». Este nombre describe a la perfección la consecuencia práctica de tener un contrato con este tipo de imprecisión matemática.
Si en la escritura no se puede calcular de forma inequívoca la nueva cuota cuando se revisa el tipo de interés, el hipotecado no estaría legalmente obligado a aceptar la cantidad impuesta unilateralmente por el banco. Esto le permitiría, en caso de atravesar dificultades económicas, optar por pagar únicamente los intereses o un importe menor de amortización del capital hasta que su situación mejore. La única condición es que, al finalizar el plazo total del préstamo, se haya devuelto la totalidad del capital prestado más los intereses correspondientes.
3. No es una laguna legal, es un error matemático que necesita un experto
Es fundamental entender que REDAL no es una cláusula específica que se pueda buscar en el contrato. Describe un problema matemático de solución indeterminada, provocado por irregularidades en las fórmulas aritméticas. No es un vacío legal, sino un error técnico que invalida una parte fundamental del acuerdo.
Debido a su naturaleza técnica, la colaboración entre matemáticos financieros y juristas es crucial. Los juristas pueden identificar la vulneración de los derechos del consumidor, como el principio de transparencia, pero solo un matemático financiero puede demostrar con pruebas objetivas que el contrato es matemáticamente irrealizable. Este peritaje técnico es la evidencia clave para invalidar una cláusula o ganar un caso. Un ejemplo claro de su importancia es la primera sanción en materia de consumo impuesta a un banco por este motivo (expediente CO 36/2023 en las Islas Baleares), que se fundamentó en el informe técnico encargado al Dr. Guillem Bou.
4. Un campo de batalla legal: los tribunales no se ponen de acuerdo
Actualmente, el tratamiento de las hipotecas REDAL en los tribunales genera una notable inseguridad jurídica, ya que existen sentencias contradictorias en diferentes Audiencias Provinciales.
Por un lado, fallos favorables al consumidor anulan cláusulas o contratos cuando la fórmula es errónea y no es comprensible para un cliente medio. Como señaló la Audiencia Provincial de Alicante el 5 de junio de 2024:
«…lo relevante es que la fórmula prevista contractualmente para la determinación de la primera cuota y el cálculo del interés remuneratorio es errónea, que tal error no es manifiesto para un consumidor medio como no lo es la forma de solución, circunstancia que ha sido utilizada por la entidad demandada para integrar unilateralmente el contrato…»
Por otro lado, la defensa de la banca sostiene que, aunque no haya una fórmula explícita, si se conocen el capital, el plazo y los intereses, el resto «resulta una pura operación matemática». Su argumento se basa en que un sistema de amortización estándar, como el francés, puede derivarse implícitamente como una convención financiera. Sin embargo, esta imposición unilateral es precisamente lo que el Banco de España ha censurado como contrario a las buenas prácticas bancarias. De hecho, ya en su Memoria de Reclamaciones (expediente n.º 2810/01), el supervisor criticó a una entidad por cambiar el sistema de amortización sin el consentimiento del cliente. Esta exigencia de claridad contractual no es solo una buena práctica nacional, sino que se alinea con la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo, que exige que la «estructura de amortización» se indique claramente en los contratos.
5. De los juzgados al Congreso: el problema ya es un asunto de Estado
Esta notable inseguridad jurídica y el desacuerdo en los tribunales son precisamente las razones por las que el problema ha escalado, forzando su entrada en la agenda política nacional. El pasado 25 de abril de 2024, el matemático Guillem Bou compareció ante la Comisión de Derechos Sociales y Consumo del Congreso de los Diputados para explicar la naturaleza y el alcance de estos errores.
La comparecencia culminó con un importante acuerdo: los principales grupos parlamentarios (PP, PSOE, SUMAR, PODEMOS y VOX) pactaron crear una comisión técnica para analizar el problema y se comprometieron a trabajar para tramitar una «Ley REDAL» que ofrezca una solución definitiva. Este paso eleva el asunto de una serie de casos judiciales individuales a un problema de interés nacional que requiere una respuesta legislativa.
Conclusión: La pregunta que ahora deberías hacerte sobre tu hipoteca
Lo que comenzó como la detección de un error técnico en antiguos contratos hipotecarios ha abierto una puerta inesperada para miles de familias. Hoy, las hipotecas REDAL han generado un debate tan profundo que ha llegado al Congreso en busca de una solución. Además, dado que el problema se fundamenta en el Código Civil y no solo en la normativa de consumidores, su alcance se extiende también a personas jurídicas, como autónomos y pequeñas empresas.
Ahora que conoces esta realidad, ¿te has planteado alguna vez revisar la fórmula matemática de tu propia escritura hipotecaria?
