¿Qué es una Hipoteca REDAL y Por Qué Deberías Conocerla?

1. Introducción: Un Alivio Inesperado Frente a la Subida del Euríbor

En los últimos meses, la subida del euríbor ha generado una creciente preocupación en miles de hogares, que han visto cómo las cuotas de sus hipotecas variables se encarecían notablemente. Ante este panorama, muchos consumidores se sienten atrapados, pero existe una puerta inesperada para la renegociación, especialmente para quienes firmaron su préstamo antes de 2011.

Nos referimos a la hipoteca REDAL, un término que describe aquellos préstamos hipotecarios en cuyo contrato no se establece una fórmula matemática clara para el cálculo de las cuotas. Esta imprecisión, lejos de ser un simple descuido, otorga al consumidor una palanca de negociación clave para renegociar las condiciones con su banco.

A continuación, descubriremos el origen de este particular término y qué significa realmente para los hipotecados.

2. El Origen del Término: ¿Qué Significa «REDAL»?

El término «REDAL» no es un producto bancario, sino la descripción de un defecto contractual. Su origen se explica en dos claves:

1. El Acrónimo: REDAL es la abreviatura de la expresión latina Redito Ad Libitum, que puede traducirse de forma sencilla como «devolver libremente o a voluntad».
2. El Descubrimiento: El término fue acuñado en 2016 por el matemático Guillem Bou, tras analizar cientos de escrituras hipotecarias. En su investigación, detectó que en muchos contratos faltaba la fórmula matemática necesaria para calcular la amortización del capital, o la que existía era incorrecta e irrealizable.

Este hallazgo dio nombre a un problema que afecta a un gran número de hipotecas firmadas, sobre todo, durante el boom inmobiliario.

3. El Corazón del Problema: La Fórmula de Cálculo Inexistente o Errónea

Para entender una hipoteca REDAL, es fundamental conocer cuál es su fallo principal. Todo contrato de préstamo debe ser un pacto claro y completo entre las partes, pero en estos casos, ese pacto está incompleto por un fallo de la entidad financiera.

1. El Pacto Incompleto: Un contrato hipotecario debe incluir, como mínimo, dos fórmulas cruciales: una para calcular los intereses que se pagan por el dinero prestado y otra para calcular las cuotas mensuales con las que se devuelve el capital.
2. La Laguna Informativa: En las hipotecas REDAL, la fórmula para la amortización (es decir, la devolución del capital) presenta un defecto grave: o bien no existe, es incomprensible para un consumidor medio o es matemáticamente incorrecta y, por tanto, irrealizable.
3. La Consecuencia Directa: Sin una fórmula pactada para recalcular la cuota cuando varía el tipo de interés, no existe una única manera de hacerlo. Esto significa que el importe propuesto por el banco es tan válido como cualquier otro, siempre que al final del plazo se devuelva la totalidad del préstamo más los intereses generados. Esto no significa que se pueda dejar de pagar, sino que no existe una única cuota «correcta» que el banco pueda imponer.

Esta indeterminación contractual es precisamente lo que abre un abanico de derechos y posibilidades para el consumidor.

4. ¿Qué Implica Realmente Tener una Hipoteca REDAL? Tus Derechos como Hipotecado

Si tu hipoteca es REDAL, esta característica te confiere una serie de derechos que puedes ejercer frente a tu entidad bancaria. El poder de negociación se traslada al consumidor porque el banco no puede exigir el cumplimiento de una regla que nunca estableció en el contrato.

• Poder de Renegociación: La falta de una fórmula clara es la llave para renegociar las condiciones, especialmente en un contexto de subida de tipos. El banco no puede imponerte unilateralmente una nueva cuota, ya que no estaba pactado cómo se calcularía. El propio Banco de España ya ha señalado en repetidas resoluciones (desde 2002) que imponer unilateralmente un sistema de amortización no pactado es contrario a las buenas prácticas bancarias y constituye una «interpretación unilateral del contrato».
• Flexibilidad en los Pagos: En caso de atravesar dificultades económicas, el hipotecado podría proponer pagar una cuota inferior a la que exige el banco. Por ejemplo, podría optar por pagar únicamente los intereses o una parte menor del capital hasta que su situación financiera mejore, dado que la forma de devolución no está rígidamente pactada.
• Defensa ante Ejecuciones: Este argumento se ha convertido en una herramienta legal poderosa para frenar ejecuciones hipotecarias y desahucios. Al cuestionar la base misma del cálculo de la deuda, se puede poner en duda la validez de la cantidad reclamada por el banco.

Es importante destacar que el argumento REDAL ya ha trascendido los juzgados. Basándose en un informe pericial de Guillem Bou, la Dirección General de Consumo de las Islas Baleares emitió la primera sanción en materia de consumo a una entidad bancaria por este motivo (expediente CO 36/2023), validando la posición del consumidor desde un punto de vista regulatorio.

5. El Debate en los Tribunales: Argumentos Clave que Debes Conocer

Aunque una hipoteca REDAL es una herramienta potente para el consumidor, el resultado en los tribunales no está garantizado, y existe jurisprudencia tanto a favor como en contra.

Lo que el Banco de España advirtió como una mala práctica en 2002 ha evolucionado hasta convertirse en un debate en los tribunales y, finalmente, llegar al Congreso en 2024, demostrando la persistencia y gravedad del problema. En abril de ese año, la Comisión de Derechos Sociales y Consumo acordó crear una comisión técnica para analizar en profundidad estas irregularidades.

6. Conclusión: Una Herramienta para Empoderar al Consumidor

En definitiva, una hipoteca REDAL no es un tipo de hipoteca que se contrata, sino la descripción de un contrato de préstamo con un defecto significativo. Esta irregularidad, lejos de ser solo un problema técnico, se transforma en un derecho para el consumidor, ya que es consecuencia de la falta de diligencia del banco al no definir claramente las reglas del juego.

Le otorga la capacidad de negociar de tú a tú con la entidad financiera y adaptar sus pagos a sus circunstancias reales, con el objetivo final de cumplir con su obligación: devolver la totalidad del capital prestado junto con sus intereses. Por ello, si firmaste tu hipoteca antes de 2011, revisar tu escritura es el primer paso para tomar el control de tu hipoteca y defender tu estabilidad financiera.