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¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?
La cláusula rebus sic stantibus es una figura jurídica que nos permite adaptar o modificar los contratos si las circunstancias que motivaron que se firmase han variado sustancialmente.
¿Cuáles son los requisitos para su aplicación?
Los requisitos para que sea de aplicación esta cláusula es que la modificación de las circunstancias sobre las que se firmó el contrato sea algo inesperado, extraordinario, no buscado por ninguna de las partes y que ello produzca un grave desequilibrio entre las obligaciones de las partes.
¿Cómo se encuentra regulada?
La cláusula rebus sic stantibus no se encuentra regulada en nuestra ley, sino que es una figura de creación jurisprudencial.
Ante la situación extraordinaria que estamos viviendo en estos momentos el gobierno ha dictado diferentes decretos leyes en los cuales aplica esta cláusula rebus sic stantibus a diferentes tipos de contrato, por ejemplo, contrato de arrendamiento de vivienda, contrato de arrendamiento de local de negocio, hipotecas, prestamos, contratos de trabajo, etc.
En el Real Decreto-Ley 15/2020 el gobierno dicta una serie de disposiciones que regulan unas moratorias en el pago de las rentas de alquileres de locales de negocio.
¿A quién se aplica el Real Decreto-Ley 15/2020?
Se aplica a los autónomos y a las pymes siempre y cuando hayan visto reducido sus ingresos en más de un 75% respecto del ejercicio anterior.
¿Qué medidas contempla el Real Decreto-Ley 15/2020?
Contempla la posibilidad de que se pueda solicitar por el inquilino un aplazamiento o moratoria en el pago de las rentas.
Los propietarios pueden ser de dos tipos: grandes tenedores o pequeños propietarios. Los grandes tenedores son definidos en el real decreto como aquellos que tienen más de diez locales de negocio, por tanto, hay dos tipos de procedimientos. Los inquilinos cuyo propietario sea un gran tenedor pueden solicitarle una prórroga en el pago de la renta que dure mientras dure el estado de alarma más cuatro meses más, y los propietarios grandes tenedores están obligados a aceptar esta petición. El inquilino está obligado a devolver esta renta aplazada durante los dos años siguientes.
En el supuesto de que el propietario del local no sea un gran tenedor el inquilino tiene el plazo de un mes para solicitarle una prórroga en el pago de la renta o cualquier cuestión que modifique el contrato por las circunstancias que sean, en este caso el Real Decreto-Ley no obliga al pequeño propietario a aceptar ningún tipo de prórroga, aquí es cuestión de que las partes se pongan de acuerdo.
En consecuencia el Real Decreto-Ley 15/2020 resulta inoperante prácticamente para aquellos inquilinos cuyo propietario sea una persona, o entidad, que no sea gran tenedora.
Se contempla también la posibilidad de que se aplique el pago de la fianza ,que suele ser de dos meses en los locales de negocio, al pago de dos mensualidades, pero se establece la obligación de que el inquilino en el plazo de un año reponga esta fianza que en estos momentos dispone el propietario nosotros.
Aconsejamos que, dada esta situación y dado que el gobierno tampoco regula todas las situaciones posibles, las partes se pongan de acuerdo, porque está claro que si una persona deja de pagar el alquiler o el propietario no acepta la reducción o no llega a ningún acuerdo, el propietario interpondrá una acción de desahucio por falta de pago.
Por su parte el inquilino que no puede pagar debido a esta excepcionalidad tendrá derecho también a interponer una demanda solicitando precisamente la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al juez, lo cual entendemos que contribuirá aún más a colapsar nuestro sistema judicial.
