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Hay quien las llama hipotecas trampa, y bueno, realmente no les falta razón porque, sobre todo teniendo en cuenta cómo se comercializaban, tienen un señuelo para picar y una vez dentro se convierte en una auténtica trampa. Así que voy a tratar de explicar qué son las hipotecas crecientes.
¿Qué es un préstamo con hipoteca creciente?
Para explicar qué son este tipo de hipotecas, tengo que decir en primer lugar que en España estamos acostumbrados al llamado sistema de amortización francés. Este sistema de amortización se caracteriza porque las cuotas van a ser iguales durante todo el préstamo, siempre que se mantenga el mismo tipo de interés y dentro de los dos conceptos que componen la cuota, que son el pago de intereses y de amortización, al principio se va a pagar mucho de intereses y poco de amortización y poco a poco va a ir reduciendo o sea lo que se paga por los intereses y al mismo tiempo aumentando lo que se va a ir amortizando del préstamo. El motivo de que esto vaya ocurriendo así es realmente muy sencillo, los intereses que se pagan se calculan sobre el capital que queda por pagar, por lo que conforme se va reduciendo el capital pendiente, van a salir menos intereses y como la cuota va a ser la misma, se completa el importe que se va reduciendo de intereses aumentando la parte que se paga de capital.
Por su parte, una hipoteca creciente se podría decir que es una variación de este sistema de amortización francés o, más bien, un sistema de amortización distinto en las hipotecas, de manera que este en este caso se establece un porcentaje fijo en el que se va a incrementar la cuota cada cierto tiempo, ya sea cada semestre o cada año según se establezca, aunque normalmente es anual, de esta forma si la cuota va a ser constante en el sistema francés manteniéndose igual mientras no se modifique el tipo de interés en este caso, pese a que el tipo de interés sea el mismo, la cuota va a ir aumentando cada año en función de ese porcentaje establecido.
Si comparamos una hipoteca bajo el sistema francés y otra bajo este sistema de amortización creciente va a ser más fácil entenderlo todo. Para ello podemos tomar como ejemplo un préstamo de 250.000 euros a pagar en 30 años y para simplificarlo todo con un tipo de interés fijo del 2,5 por ciento. Pues con estos valores, nos encontraríamos que en el préstamo francés se pagaría una cuota fija de 987.8o euros, sin embargo, si estos valores los trasladamos a una hipoteca creciente de, por ejemplo, al 2% anual, la cuota pasaría de ser 757 euros el primer año a situarse en 1.347 euros el último año. Como podéis ver, se comienza pagando unas cuotas más pequeñas que van a ir creciendo poco a poco, pero que van a superar en mucho, en un préstamo de este tipo, el importe de las primeras cuotas.
Si viéramos una gráfica de estos dos préstamos, veríamos en el caso del préstamo francés una línea recta representando el valor de la cuota y una escalera ascendente en el caso de la cuota creciente, con tantos peldaños como años tenga el préstamo. Pero todo el funcionamiento radica en que en el caso de la hipoteca creciente apenas si se amortiza nada de capital al comienzo del plazo. Esto implica que, no se va a reducir el capital apenas al principio y durante más tiempo se va a pagar más cantidad más cantidad de intereses. Así van pasando los años y aunque todos los meses se pague religiosamente una cuota, que tampoco es que sea pequeña, seguiremos debiendo al banco prácticamente todo el dinero que se nos dejó en ese ejemplo que os ponía.
Si nos vamos a la mitad del préstamo, es decir, cuando se llevan pagados 15 años, en el caso del préstamo con sistema francés habríamos pagado casi 178,000 euros y la deuda con el banco la habríamos reducido a 148,000 euros. Sin embargo, en el caso del préstamo creciente habríamos pagado menos, pues en total habríamos pagado 157,000 euros, unos 20,000 euros menos. Sin embargo, al banco le deberíamos aún mucho más dinero, casi 175,000 euros. Y si nos fijamos en los intereses, es cuando vemos como en el caso del préstamo francés, aunque hemos pagado bastante más dinero realmente, hemos pagado 6.000 euros menos de intereses. Esto deja claro que lo que se paga de más es para reducir la deuda, no para pagar intereses.
Por terminar de poner números, aunque quizás os esté saturando de tanta cifra, os diré cómo acaba el préstamo en ambos casos al acabar el plazo de 30 años para que se pueda ver si realmente puede ser más perjudicial o no una hipoteca creciente. En este ejemplo, tras pasar los 30 años de plazo supone que en el caso del préstamo con cuota bajo sistema francés se pagan 13,300 euros menos que en el caso de la hipoteca creciente.
¿Cuál es la verdadera trampa de este tipo de préstamos?
Como he dicho antes, hay quien llama estas hipotecas «hipotecas trampa» y el motivo no está en que sean más caras, sino en que una vez que estás dentro, te encuentras como la cuota se va a ir incrementando sin parar año tras año. Esto es lo que servía a los bancos para vender este tipo de préstamos: el hecho de que al comienzo se pagaban cuotas algo más bajas y que a lo largo de los años estas cuotas se irían incrementando les permitía colocarlas como un producto ideal para los jóvenes, pues comenzaban estando más desahogados pudiendo incluso atender a pequeñas reformas que fueran necesarias en la casa que adquirían o, si era nueva, poder afrontar la compra del mobiliario o incluso incluir en el préstamo más cantidad para financiar, por ejemplo, un coche simplemente porque no tendrían que asumir unas cuotas tan altas de inicio.
Sin embargo, a la larga, iba a suponer que el banco iba a ganar muchos más intereses y que el consumidor se iba a ver frente a cuotas mucho más altas que quizá no iba a poder asumir.
¿Son abusivas las hipotecas crecientes?
Si me haces esta pregunta, la respuesta que te daría es que no, pero no te me tires al cuello, porque esa respuesta es la que también te daría en el caso de otras cláusulas como la del IRPH o incluso la de la cláusula suelo. Este tipo de cláusulas no son abusivas por sí solas; todo dependerá de cómo se incluyeron en el préstamo y de qué información se le dio al consumidor.
Muchas veces caemos en el error de tratar de catalogar una cláusula como abusiva o no, y esto no sería correcto. Precisamente es lo que en muchas ocasiones he echado en cara a las sentencias que están dictando últimamente porque, en definitiva, estamos hablando de que se trata de cláusulas que pueden ser abusivas dependiendo de su uso, si hubo transparencia al contratar.
Una hipoteca que establece una cuota creciente puede ser perfectamente válida, pero siempre que al consumidor se le hubiera dado toda la información necesaria para entender este tipo de préstamos. Y eso incluye haberle explicado antes de firmar nada cómo funcionan ese tipo de hipotecas, que supiera que iba a comenzar pagando menos, pero que iba en este caso a amortizar una cantidad ridícula, lo que iba a conllevar que pasaría mucho tiempo hasta que los intereses disminuyeran y que, además, a la larga, iba a pagar unas cuotas más altas de lo normal. Y además, que todo esto se debe explicar poniéndole números delante. Si se hace esto, no veo inconveniente en que se mantenga que estamos ante una cláusula válida. Pero de la misma forma, respecto de las hipotecas con IRPH, diciendo que no son nulas por sí, pero al mismo tiempo aún no he encontrado ningún caso en el que el banco explicase realmente cómo funciona este índice, qué perjuicios ocasiona y que aclarase que no podemos hablar de estabilidad, sino de que su composición simplemente evita las caídas, además de que nunca esté por debajo del Euribor.
El problema es que estamos ante un tipo de préstamos tan complejos que prácticamente sería necesario que se matriculara al consumidor en un curso de matemática financiera para que llegase a entender este tipo de hipotecas. No sé si habré sabido aclarar algo de este tipo de préstamos, que es lo que pretendía, pero al menos sí espero haber dejado algo más claro que se trata de un tipo de hipoteca que implica pagar más intereses y que puede suponer que se alcancen cuotas a lo largo del préstamo que no se puedan llegar a asumir. En cualquier caso, espero que te haya parecido interesante todo esto y espero de todas formas dedicar más artículos a este tipo de hipotecas, que dado que hace ya bastante tiempo que se comercializaron con más frecuencia empiezan a provocar ahora estos efectos que muchos no se esperaban al principio.
